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    1. 房價回歸,靠政府也要靠市場
      2012-07-26   作者:趙海娟  來源:中國經濟時報
       
      【字號
        7月23日南京市發布《市政府關于進一步擴大內需拉動消費的若干意見》,提出入選“321”計劃的人才視同南京戶籍,并將給予購房補貼。消息一出,立即引起房地產市場極大關注,更有媒體將其解讀為“限購令變相松動”。對此,南京市政府有關部門不得不兩度辟謠。
        其實,意見中提到的“321”人才計劃僅指南京市在2015年之前將引進的3300名高端人才。從該計劃的覆蓋人數來看,對南京樓市影響有限,對全國樓市影響更是微乎其微。但為何地方的一個微調之舉,竟能成為全國焦點?
        當前我國房地產業已成為“草木皆兵”的行業,不論是中央還是地方政府,一旦有涉及房地產業的政策出臺,都會引起各方密切關注。
        這與近年來,政府對房地產業的屢次嚴厲調控密不可分。我國房地產市場是“政策市”已成為共識。不論是開發商還是購房者都緊盯政府調控政策,政策在一定程度上決定著整個房地產市場的走向。
        當前,調控政策正將房地產業拉回健康發展的軌道。近來政府調控的效果已開始顯現,樓市投資投機者漸少,房價有了一定程度回落,“地王”數量也在減少,整個房地產市場正逐漸從瘋狂中回歸。
        就在“南京新政”被炒得沸沸揚揚之時,市場上又傳來新消息:為進一步推動房地產市場調控政策措施落實,堅決抑制投機投資性需求,鞏固房地產市場調控成果,國務院決定從7月下旬開始,派出8個督查組,對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。
        這已是近兩個月來中央為防止房價反彈,第十次釋放調控不動搖的信號。而這一系列信號釋放的背景是樓市正呈現回暖跡象。
        樓市回暖之勢,讓很多人開始擔心之前的樓市調控成果會功虧一簣。這種擔心不是沒有理由的。近兩個月來,大部分城市,不論是成交量還是房價,都呈上漲態勢。數據顯示,6月份,我國70個大中城市中,二手住宅價格比上月上漲的城市達31個。
        雖然政府調控旨在穩定市場預期,從而穩定房價,但在調控并未動搖的情況下房價再次抬頭,原因何在?
        按照市場規律,價格應由供需決定,當供給大于需求的時候,價格自然會回落。當前,我國房價高企有其必然性。我國城市化率近年來大幅提升,已成功跨過50%大關。在城市化進程中,大批人口從農村進入城市,城市人口大幅增加為房地產市場帶來巨大需求。
        有數據顯示,未來10年,我國每年新增城鎮人口將達2000多萬人,每年需要的商品房增量至少在6億平方米以上。但當前,房地產市場的供給呈下降趨勢,供需矛盾并未根本化解。
        從全國房地產開發投資情況來看,2012年1—6月份,全國房地產開發投資30610億元,同比名義增長16.6%?穴扣除價格因素實際增長14.3%?雪,增速比1—5月份回落1.9個百分點。
        數據顯示,一年來全國房地產開發投資增速連續不斷下降,已從2011年1—7月份的33.6%下降至2012年1—6月份的16.6%,如今的投資增速已不足去年同期水平的一半。
        與此同時,本輪以限購、限貸為主的調控政策,把需求管理作為調控落腳點。雖在一定程度上減少了投資投機性需求,但也影響了房地產市場的各方預期,一定程度上導致房地產市場供給減少。
        在巨大需求尚未滿足的情況下,供給不升反降。供需矛盾的擴大,必然導致房價的再次上漲,即使短期內被調控政策打壓下去,但從長遠來看,房價仍很難合理回歸。
        其實,任何一個產業要想健康長遠發展,光靠政府調控是不夠的,必須要按照經濟規律來發展,按照市場機制去運營。因此,當前,房價要想合理回歸,房地產市場要想健康發展,不僅要靠政府調控,更要靠市場調節。政府在堅持抑制投資投機需求、推進保障性安居工程建設等政策不動搖的同時,還應給市場更多空間,讓市場自動去調節,增加有效供給,化解供需矛盾。
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