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    1. 地產(chǎn)調(diào)控壓虛火更要治病根
      2012-06-27   作者:曹水水  來源:中國證券報
       
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        近期,關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的博弈愈加糾結(jié),無論是買賣雙方還是民間或官方,各利益主體的聲音不絕于耳。我們認(rèn)為,地產(chǎn)泡沫不僅表現(xiàn)為畸形的高價,更是過去二十年經(jīng)濟(jì)增長和貨幣投放模式的集中體現(xiàn)。更值得思考的是,兩年來的限購令,固然壓住了地產(chǎn)虛火,但也暴露出不少問題。放在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下,加快建立地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制刻不容緩,需要“組方”。
        年初以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。5月,全國住宅銷售面積同比增速為-9.05%,相比2月份的-15.98%,降幅連續(xù)三個月收窄,一些城市銷售面積同比甚至實現(xiàn)正增長。截至今年5月,全國住宅成交均價為5482元/平方米,而2011年住宅成交均價僅為5011元/平方米。
        無論是成交量還是成交價,都表明房地產(chǎn)市場明顯回暖。首先,中央與地方博弈加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計,自2011年下半年以來,包括蕪湖、揚州、上海、中山、佛山等多個城市出臺了樓市微調(diào)政策,試圖在一定程度上為調(diào)控松綁;其次,房貸作為相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),受到銀行青睞。反映在利率上,一般貸款加權(quán)利率從去年四季度的7.8%上升到今年一季度的7.97%,而個人住房貸款加權(quán)利率卻從7.62%下降到7.43%;最后,市場參與者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控將放松,這與過去“十年九調(diào)控”、房價易漲難跌密切相關(guān),社會普遍形成了經(jīng)濟(jì)下滑、調(diào)控放松、房價再暴漲的慣性預(yù)期。
        在經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩的背景下,市場開始爭論是否還需要地產(chǎn)調(diào)控。我們認(rèn)為,應(yīng)堅持房地產(chǎn)調(diào)控決不動搖 。從租金回報率來看,北京、上海二手住宅的租金年回報率不到2.5%,遠(yuǎn)低于一年期定期存款利率;從房價收入比來看,2011年全國房價收入比在7.5倍左右,一線城市則要更高,北京接近19倍。
        限購的確對抑制房價上漲起到了一定的作用,同時也暴露出了不少問題。第一,地方政府嚴(yán)重依賴土地財政,2011年地方本級財政收入為5.24萬億元,同期國有土地使用權(quán)出讓金高達(dá)3.32萬億元,限購削弱了地方財政。截至今年5月,土地購置面積和購置費累計同比分別比2011年同期下降47.3個百分點和15.1個百分點;第二,限購對銷量的殺傷力嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)投資,由于占全社會投資總額的兩成,截至今年5月,房地產(chǎn)投資增速拖累投資增速3.2個百分點,引發(fā)人們對經(jīng)濟(jì)下滑的巨大擔(dān)憂;第三,限購確實也容易將臟水和孩子一起倒掉,一旦放松容易引起價格報復(fù)性反彈。
        相比限購,對存量房征收房產(chǎn)稅更為合理。首先,房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅,能有效提高房產(chǎn)持有成本,使房地產(chǎn)失去投資屬性,大幅降低空置率,優(yōu)化資源配置,而限購只針對購房行為,不觸及空置房;其次,房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段,有利于保持調(diào)控政策長期性和穩(wěn)定性,同時也能增加地方政府財政收入,提高地方政府積極性;最后,房產(chǎn)稅能區(qū)分高、中、低不同收入群體的住房需求,使調(diào)控變得更加細(xì)化、準(zhǔn)確。
        但僅靠房產(chǎn)稅就一定能解決房地產(chǎn)問題嗎?答案或許是否定的。說到底,中國的房地產(chǎn)問題是過去二十年經(jīng)濟(jì)增長和貨幣投放模式的集中體現(xiàn),并誕生了以土地等資源品為抵押、以高杠桿的房地產(chǎn)投資帶動信用擴(kuò)張和貨幣乘數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長模式,發(fā)展至此,財稅制度、貨幣投放方式、經(jīng)濟(jì)增長方式中的種種積弊盤根錯節(jié)糾結(jié)其中。地產(chǎn)調(diào)控,僅僅是調(diào)控表象,更深層次的問題,要靠背后的更大范圍和更深層次的改革來解決,包括財稅體制改革和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。在財稅體制改革方面,需要理順中央與地方的財稅關(guān)系,使事權(quán)與財權(quán)相匹配,并配合“土地財政”體制改革,使地方政府?dāng)[脫對“土地財政”的依賴。在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式方面,必須改變依賴對投資拉動經(jīng)濟(jì)的增長方式,真正將資金投入到科技創(chuàng)新中去,推動經(jīng)濟(jì)走上內(nèi)生增長、創(chuàng)新驅(qū)動的軌道。

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