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    1. 房地產調控須堅持不動搖
      2012-06-13   作者:陳志龍(資深媒體人)  來源:第一財經日報
       
      【字號
        5月以來,房地產市場充斥詭異的信號:
        一些經濟學家、房地產業內大佬紛紛跳將出來,為房價打氣,大致的意思是,整體經濟不景氣,外圍市場很低迷,在此危難之時“房價下跌很可怕,所以房地產調控可能要中止”。
        而有關樓市的“好消息”也撲面而來:有報告稱,過去的紅5月中,40個大中城市逾六成成交上升。北京中原市場研究部的報告稱,5月北京新房均價為每平方米2.01萬元,比4月均價上漲3.8%。
        而一些財稅收入銳減的地方政府,也忍不住打起了“微調”扶持樓市的擦邊球,當然是以“引導合理住房需求,改善居民居住條件”的剛需的名義進行的。
        恍惚間,似乎樓市調控政策已經“到頭”、房價已經階段性“見底”,投資者又可以入市抄底了。
        但筆者通過對南京、蘇州、無錫等地的房地產市場的實地考察發現,樓市成交確有反彈,不能寄望太高;復蘇無動力,亦無從談起。
        從5月份一些城市的成交活躍來看,有其合理的一面。本輪樓市調控兩年多來,因觀望壓抑而被擱置的剛需確實有釋放的現象。不少開發商也不再觀望,迫于流動性的考慮,正抓緊降價出貨。應該說,這是各方理性博弈的結果。
        但是,要知道,剛需難以拯救中國樓市過度泡沫化的危局,短期波動亦難言政策轉向和市場轉機。
        一個不容回避的殘酷現實是,樓市把大多數人的利益都裹挾其中。在長期畸形繁榮的市場中,高房價、高地價使得地方政府的利益得到了最大化實現。市場參與者的杠桿率比任何時候都長,在“強大的房地產勢力”利益鏈條中,政府的力量、金融體系的力量、房屋持有人的力量錯綜復雜,相互交織,加大了市場的非理性亢奮,不斷延緩拉長調整時間。但這些力量從根本上都難以阻止泡沫最終破滅的宿命。因為金融杠桿引發和堆積的泡沫終有天花板,當這一過程到達頂點后,去杠桿化的過程必然使得市場回落。
        2008年美國的次貸危機當然有衍生品的因素在里面推波助瀾,但根本的原因還在于根本無力貸款買房的人被忽悠著去貸款買房,終至泡沫破裂。西班牙當前所遭遇的銀行危機的一個重要原因,也是全球金融危機對其虛高房價的刺破。
        要再次提醒的是,無論是次貸危機爆發前的美國樓市,還是現在僵持膠著的中國樓市,多數人都存在利益驅動下“永遠繁榮”的一廂情愿思維,筆者認為這才是房地產市場最大的不確定性風險。
        正如格林斯潘在《我們的新世界》一書中,回顧為什么政府不及時干預市場的瘋狂時的回答:“選票對政治家來說是至關重要的,如果采取措施打壓資產價格,一定會導致自己的選票減少。因為它牽涉面太廣了,幾乎影響到所有的中產階層,任何導致資產價格下跌的政策都"不得人心"。美聯儲不想被人控告,是我們破壞了大家的投資計劃——你們可以想象我在國會熬夜開聽證會遭炮轟的情形……”
        格老的一席話說明,任何國家的資本市場、房地產市場中,決策者、監管者都可能有著太多自身利益而投鼠忌器,而市場參與者、投資者都有著太多的理由一味狂熱。但那是十分危險的。
        總之,高房價依然是我們社會經濟中的一顆定時炸彈,主動脈血管上的一顆膠質瘤,需要調控毫無疑問,必須堅持不動搖;而房地產確實深度附著于中國的經濟體系之上,牽一發而動全身,當此經濟下滑不斷呈現、需要“穩增長”的情境下,如何排除險狀,還需要智慧和技巧。
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