此輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年4月至今已兩年有余。本輪調(diào)控以來(lái)，中央政府多次堅(jiān)定表態(tài)，對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期起到重要作用。雖然當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂下，“穩(wěn)增長(zhǎng)”被放在宏觀調(diào)控更加重要的位置，但“穩(wěn)增長(zhǎng)”空間巨大，無(wú)需通過(guò)放松房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)進(jìn)行到底。
抑制投機(jī)政策不會(huì)變
在舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，投機(jī)投資盛行，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通居民購(gòu)買力，地方政府、開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)方在利益誘使下，不斷增加投資和推高房?jī)r(jià)。一方面造成投資過(guò)度，效率低下，經(jīng)濟(jì)畸形繁榮；另一方面，房地產(chǎn)吸走大量財(cái)富，造成消費(fèi)資金被大量擠占，擠出效應(yīng)顯著，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù)。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于“膠著”狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價(jià)格表明，今年以來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)呈下降趨勢(shì)；從房?jī)r(jià)來(lái)看，降幅最大的溫州比2010年價(jià)格下降了12%，此外杭州、寧波、金華、南京和南充分別下降8.4%、3.8%、1.8%、0.9%和0.5%，其余64個(gè)城市房?jī)r(jià)仍是上漲狀態(tài)（僅青島持平）。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭雖得到有效遏制，但仍未達(dá)到合理回歸的政策意圖，房地產(chǎn)調(diào)控仍任重道遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)調(diào)控造成廣大普通購(gòu)房者觀望情緒，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑。今年2-4月份，房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)增速已負(fù)增長(zhǎng)14%、13.6%和13.4%。但與成交量銳減呈鮮明對(duì)比的是，房?jī)r(jià)并沒(méi)有隨供求關(guān)系大幅調(diào)整。
房地產(chǎn)“降溫”帶來(lái)稅收和土地出讓金收入大幅下降，使得地方政府或明或暗地放松調(diào)控，甚至萌發(fā)“政策松綁”的沖動(dòng)。此前包括成都、重慶、佛山、蕪湖、上海等多個(gè)城市已經(jīng)在“限購(gòu)”、“稅收”等多個(gè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)政策實(shí)施試探性“松綁”，但隨即被一一叫停。這表明了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“絕不放松”的政策取向。
筆者認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未達(dá)到政府和民眾的“合意”狀態(tài)，房?jī)r(jià)不向下，政策不會(huì)松。基于高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的危害，筆者相信，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求政策不會(huì)改變。在以房產(chǎn)稅為代表“治本”的政策基本形成之前，目前階段性的以限購(gòu)為特征“治標(biāo)”為主的行政調(diào)控仍將存在，當(dāng)前政策和市場(chǎng)周期有可能延續(xù)至未來(lái)1-2年。因此，順應(yīng)市場(chǎng)供求規(guī)律，加速去庫(kù)存才是開(kāi)發(fā)商的明智選擇。
政策微調(diào)支持剛需
房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了打壓市場(chǎng)，而是為了使房?jī)r(jià)回歸到與居民收入相適應(yīng)的水平，讓老百姓住得起房，回歸到住房的本質(zhì)屬性。在房?jī)r(jià)回落的大趨勢(shì)下，一般消費(fèi)者會(huì)持幣待購(gòu)，但對(duì)部分急需用房的“硬”剛需者給予價(jià)格優(yōu)惠和補(bǔ)貼可以實(shí)現(xiàn)雙贏。一方面，購(gòu)房者的需求將得到更好地滿足；另一方面，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)回落節(jié)奏，但并不改變房?jī)r(jià)回落預(yù)期。因此，并不能把支持剛需的政策措施理解為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向。只是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力下，一些措施進(jìn)度有所加快、幅度有所加強(qiáng)以加快滿足剛性需求，同時(shí)起到帶動(dòng)消費(fèi)的作用，不能把支持剛需的政策理解為房地產(chǎn)調(diào)控放松。
筆者認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路是，在需求方面對(duì)于投機(jī)投資性購(gòu)房需求繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施調(diào)控政策，不放松不動(dòng)搖，在首套房購(gòu)買方面持鼓勵(lì)態(tài)度，以保持一定的成交量；供給方面，繼續(xù)收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道，同時(shí)加快保障房建設(shè)，既保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，又避免重蹈因調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)供給下降的覆轍。
最后，需要指出的是，雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)一定擔(dān)憂，國(guó)務(wù)院日前召開(kāi)常務(wù)會(huì)議也強(qiáng)調(diào)把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，但穩(wěn)增長(zhǎng)的空間巨大，無(wú)需通過(guò)放松房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)刺激增長(zhǎng)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)進(jìn)行到底。