國土資源部、廣東省政府近日批準(zhǔn)《深圳市土地管理制度改革總體方案》，深圳新一輪土地管理制度改革正式啟動(dòng)。這一被業(yè)界稱作“新土改”的土地管理制度改革，矛頭首先對(duì)準(zhǔn)了“土地確權(quán)及違建處理問題”，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的再度關(guān)注。
　　小產(chǎn)房問題之所以屢屢引起人們的關(guān)注，是因?yàn)樗鼱窟B甚廣。一方面小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)歷多年發(fā)展已成相當(dāng)規(guī)模，有估計(jì)稱全國小產(chǎn)權(quán)房總面積有60億平米之巨，如果按每套60平米計(jì)已有1億套，這一問題的解決本身已經(jīng)是一個(gè)事關(guān)和諧穩(wěn)定全局的重要事項(xiàng)；同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房與整個(gè)房地產(chǎn)租售市場(chǎng)關(guān)聯(lián)緊密，因而問題如何解決還將可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
　　小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，成因復(fù)雜，國土部此前曾經(jīng)幾次表示過進(jìn)行規(guī)范與治理，但一直沒有具體的行動(dòng)，深圳率先進(jìn)行的改革也將是全國范圍內(nèi)的一次試點(diǎn)。從問題解決的思路來看，基本的判斷還是我們此前提出的“堵”與“疏”相結(jié)合的方式：一方面對(duì)存量房“給出路”，即在滿足一定條件的前提之下（如補(bǔ)交一定的土地出讓金與稅費(fèi)）確權(quán)而“升級(jí)”為安居保障房或者商品房，另一方面嚴(yán)格對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的或者新建的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理與限制。
　　作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有欠規(guī)范的具體表現(xiàn)之一，小產(chǎn)權(quán)房是我國特定國情、特定歷史條件下的特定產(chǎn)物，其成因主要源于三個(gè)方面：一是我國土地所有權(quán)劃分的“國家所有”與“集體所有”的層級(jí)差異；二是在所有權(quán)差異之下土地使用權(quán)出讓的不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；三是城市化過程中實(shí)際存在的市場(chǎng)對(duì)房屋商品的巨大剛性需求（包括安居的與投資的需求）。在上述因素共同作用下，小產(chǎn)權(quán)房在“體制非法”的聲討中持續(xù)坐大而成為既成事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房既然是非正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，那么問題的解決就需要納入整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃的全局進(jìn)行解決。
　　從近年以來房地產(chǎn)調(diào)控方向及目標(biāo)來看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃的思路逐漸清晰：一是多層次的房地產(chǎn)格局中，長期以來政府對(duì)中低收入者安居保障的責(zé)任缺失目前正在進(jìn)行補(bǔ)課；二是商品房市場(chǎng)調(diào)控中開始采取各種措施抑制不合理需求（主要是投機(jī)與投資需求）。這兩個(gè)方面在政策制定方面都已經(jīng)有了較大的突破。雖然對(duì)第二項(xiàng)措施一直存在開發(fā)商與政府政策之間的博弈，這一政策因得到廣泛的民眾認(rèn)可而具有堅(jiān)實(shí)的民意基礎(chǔ)，一般相信，現(xiàn)有限購政策今后一定時(shí)期必將繼續(xù)堅(jiān)持。
　　種種跡象顯示，全國范圍內(nèi)促進(jìn)房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展的“頂層設(shè)計(jì)”式的改革正在進(jìn)行積極的探索，比如一些城市與地區(qū)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，以及業(yè)界對(duì)涉及中央與地方事權(quán)責(zé)任劃分的財(cái)政分權(quán)、地方政府收入模式改革等。
　　此外，對(duì)商品房“功能屬性”的討論也在探討與明辨之中：商品房究竟屬于擔(dān)負(fù)安居功能的“特殊商品”，還是允許其被賦予一定的具有投資（投機(jī)）功能的“普通商品”？辨明這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)樗�的功能定位決定著政策調(diào)控的方向與手段選擇。從目前成熟市場(chǎng)的一般做法來看，商品房屬性普遍是作為受限的具有安居功能的特殊商品對(duì)待的，如此才有商品房持有與交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅種設(shè)計(jì)。基于我國土地稀缺的國情，我們更傾向于認(rèn)為商品房也屬于這一類受限屬性，正因?yàn)榇耍�房地產(chǎn)市場(chǎng)不允許投機(jī)性炒作、至少是限制投機(jī)性炒作的相關(guān)政策措施也就師出有名。
　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范與健康發(fā)展的整體角度考慮，小產(chǎn)權(quán)房清理和規(guī)范也就有了明確與清晰的思路與方法。我們的建議是，可以考慮將居民不同的居住類型住房納入統(tǒng)一的考核與監(jiān)管系統(tǒng)，比如某一個(gè)人如果入住廉租房或者購買了其他類型的保障性住房，如果不退出對(duì)保障房居住或者持有，就應(yīng)當(dāng)限定其對(duì)商品性住房的購買；對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的持有人，可以將其持有的該類住房按面積納入到首套住房的統(tǒng)一考核之中，如此小產(chǎn)房的持有人購買商品房時(shí)就會(huì)面臨政策方面的限制或者成本的增加，則小產(chǎn)權(quán)房的需求、尤其是投資與投機(jī)需求也就將會(huì)大為縮減，與此同時(shí)，以各種方式騙取保障性住房的動(dòng)機(jī)也將會(huì)大為減少，保障房亂象求解也找到了部分答案。這一將小產(chǎn)權(quán)房清理、保障房建設(shè)與商品房市場(chǎng)信貸等綜合性政策進(jìn)行統(tǒng)一考量的政策設(shè)計(jì)，應(yīng)該才是綜合性的治本之策，我們希望能夠得到認(rèn)真的討論。
　　上述措施的實(shí)施還需要相應(yīng)的配套性改革，其中包括個(gè)人住房征信信息的完備、政府綜合性監(jiān)管與地區(qū)間的銜接到位等，而這些方面在技術(shù)上并不是障礙，唯一需要考慮的重點(diǎn)是利益的平衡以及確保政策執(zhí)行中的公平和公正。