5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點。深圳土地管理制度改革工作會議和改革試點啟動儀式在深圳召開。會上，國土資源部副部長王世元宣讀了國土資源部和廣東省政府對《深圳市土地管理制度改革總體方案》的聯合批復。國土資源部部長徐紹史發表講話表示，國務院高度關注部省聯合推動土地管理制度改革綜合試點。希望深圳市在試點工作中要堅持深化改革創新，加強統籌協調形成改革合力，深入調研，及時發現和解決改革中遇到的問題。
　　筆者認為，這次國土資源部、廣東省和深圳市聯合推進深圳土地管理制度改革，一方面意味著我國原有的土地管理制度需要創新和突破，以適應新的形勢和新的要求；另一方面，也意味著深圳現有的“小產權房”多數將被“確權”——即房產權得到確認，被合法化。這不僅將為全國的小產權房處置產生路徑探索的示范性效果，也將對深圳市目前的房地產市場產生重大影響。深圳房地產市場價格將不可避免地產生結構性調整：目前僅售4000元至8000元每平方米的被確權的“小產權房”將出現價格上漲，而目前平均售價約為每平方米2.5萬元的商品房將出現利空效應，對商品房價格產生向下牽引作用。而這種結構性調整的結果，將是深圳市房地產平均價格的下降。
　　今年2月，國土資源部表示，將在全國范圍內試點清理“小產權房”，并再次重申，“小產權房”不予確權登記，不受法律保護。那么，在這樣的政策下，為什么深圳的“小產權房”多數可以獲得確權呢？原因就在于深圳的“小產權房”并不是國土資源部要清理的那種“小產權房”，甚至可以說，深圳不存在通常意義上的那種“小產權房”，而是存在著數量驚人的違章建筑。
　　所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。因此，“小產權房”不具備合法性。
　　深圳并不存在上述意義上的“小產權房”。今年3月，深圳市規劃國土委提供的權威材料指出，深圳存在著農村城市化歷史遺留的違法建筑不屬于國土資源部文件所稱的“小產權房”。因為經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，深圳市原農業戶口人員已全部轉為城市居民，農村集體土地已轉為國有，土地所有權實現了從國家所有和農村集體所有的二元結構變更為國家所有的一元結構。國土資源部相關文件提及“小產權房”時實際側重于三個方面：一是占用農村集體所有的土地；二是占地的違法性；三是主體方面強調是城鎮居民到農村購置。但是，深圳市經過城市化以后已經不存在農村，原來的農村土地已經國有化，所以深圳并不存在“小產權房”，而是存在著農村城市化過程中歷史遺留下來的違章建筑。
　　深圳市規劃土地監察支隊統計數據顯示，截至2010年6月2日，深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37．94萬棟，占全市建筑物總量的55．93％；總建筑面積4．05億平方米，占全市建筑物總面積的49．27％，總用地面積131．45平方公里。
　　對于如此數量驚人的違章建筑，深圳市只能尊重歷史，遵守當年城市化過程中的相關承諾，按照維護多數人的利益的原則來解決。早在2009年6月，深圳市人大常委會已頒布了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，使這個問題的解決獲得了法律依據；而當前開展的土地管理制度改革試點，則將依據上述《處理決定》予以實施。即對原來的農村土地“依現狀、依改造”進行確權；在“房地合一”體系內，探索房地權利分離條件下的管理制度，探索土地權益書、作價入股等補償模式等，破解確權難題。
　　深圳市數量巨大的“小產權房”（準確的名稱應該是“歷史遺留的違章建筑”）一旦多數被確權，應該是深圳置業者的福音。因為它不可避免地導致深圳市房地產市場平均價格的下調。
　　從法律上看，“小產權房”是不能轉讓和銷售的，但從市場實際來看看，深圳的“小產權房”一直都存在著市場交易。在價格方面，深圳的“小產權房”和全國的一樣，價格要比普通商品房便宜，而且更加便宜。全國來看，“小產權房”價格只有同樣位置商品房價格的40％~60％； 而深圳的“小產權房”價格目前只有同樣位置商品房的30%~50%。深圳“小產權房”一旦確權，相關法律顧慮將消除，面對當前深圳市商品房每平方米1.5萬元至2.5萬元的高價，“小產權房”當前4000元至8000元每平方米的價格當然更具有吸引力，更重要的是，后者更加能夠適應置業者的消費能力。可以預見的是，深圳“小產權房”一旦確權，必然吸引更多人來購買，這將提高深圳“小產權房”的市場價格。但是，由于深圳“小產權房”數量巨大，而且建筑密度較大，社區環境通常欠佳，這就決定了深圳“小產權房”價格雖然會有一定程度的上升，但上升的幅度不會很大。
　　深圳的“小產權房”一旦獲得確權，對于深圳當前的商品房市場而言無疑是一個利空。今年以來，深圳商品房價格盡管有小幅回落，但目前仍然維持在1.5萬元至2.5萬元每平方米的高位，幾乎占到全市建筑面積五成的“小產權房”一旦開始流通，無疑將對商品房價格產生向下牽引的作用。
　　對于深圳本地房地產上市公司而言，其影響是有所區別的：對于一些已經大量布局原來的農村土地的，或者布局了“小產權房”的公司，由于可以預期其土地的升值而形成了利好；而對于一些只靠銷售商品房的公司來說，恐怕是利空因素多于利好因素。
　　對于國內其他地方的“小產權房”來說，深圳“小產權房”的處理方法是不可復制的，因為這兩種“小產權房”本來就有本質上的區別。但是，深圳的改革模式，或許可以給全國各地的土地管理制度開拓思路，帶來啟迪。