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    1. 樓市調控進入生死博弈期
      2012-05-21   作者:賤言獻車  來源:中國青年報
       
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        進入2012年夏季,關于樓市的新聞格外惹眼,調控政策的走向格外引人關注。在某種程度上,當期已經進入樓市調控的生死博弈期,博弈的結果,直接關系到中國房地產市場未來的發展形態,是繼續“漲價—調控—降價—刺激—漲價”的老循環,還是步入一個持續穩定的健康發展之路?

        房價博弈新聞頻頻出現

        中國指數研究院發布的2012年4月份中國房地產指數系統百城價格指數顯示,4月份中國百個城市的住宅均價無論是環比還是同比,都出現了下降。這已經是2011年10月宣告終結房價只漲不跌的神話之后,全國房價環比連續7個月下跌了。
        房價下跌,帶來一系列連鎖反應——
        其一是綠城、華門、裕興、實德等房地產公司陷入“破產傳聞”,4月11日,杭州金星房產因資金鏈斷裂而申請破產;4月20日,杭州錦繡天地房地產開發有限公司破產;而更有數據統計顯示,光是北京、武漢、四川三地,已有上千家房企從樓市“消失”。
        其二,房子不好賣,地價上不去,今年以來,土地市場繼續呈現成交冷清態勢,主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%,地方政府財政收入吃緊,各省區市陸續公布的今年一季度財政收支數據顯示,非稅收入已成為地方財政增收的主力軍,對部分省份的增收貢獻率達七成。于是一些地方政府坐不住了,5月9日的新聞報道,江蘇揚州開始實行“政府獎勵個人購買成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起?
        其三,房價持續下跌,地產商主動降價,已經買房的人也坐不住了,橫幅、賠錢、退房、阻止降價,情緒激動的購房者,一片狼藉的售樓處,杭州、寧波接連上演“房鬧”事件,引起全國關注。
        其四,“剛需”繼續穩坐釣魚臺,雖然部分城市房屋成交量呈現增加的現象,但反彈出現了“中止”的跡象,5月6日發布的最新監測數據顯示,40個重點城市中,有七成城市商品房的成交量環比下降,成都、重慶、深圳、杭州等城市降幅在30%以上,舟山同比降幅最大,達83.71%。
        其五,作為房地產公司融資主要對象的銀行,左右搖擺,一時間部分銀行首貸利率出現松動,推出9折、8.5折、8折等不同程度的優惠,但工商銀行立刻叫停了其在上海、廣州等多地分行的首套房8.5折優惠政策,將房貸利率調回至基準水平;絕大多數銀行依然堅持對首套房貸首付必須三成以上,部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成。

        現行調控政策還將持續

        博弈會導致調控政策出現微調,甚至是大幅度變化嗎?目前來看,可能性不大,現行調控政策還將持續。
        現行調控政策是否會轉向?要取決于房價是否回到了合理價位。溫家寶總理多次表示:“對于房地產一系列的調控措施,決不可有絲毫動搖,我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”2011年1月發布的“新國八條”給出的依據,一是“各地的經濟發展目標”,二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報的136家上市房企合計負債14288.6億元,再創新高,但銀監會也已經多次表示,我國銀行業可承受房價下跌40%。聯合國人居中心研究的結論是,合理房價收入比應為 3~6, 即住房價格應相當于每戶居民3~6 年的平均收入,而我國目前房價收入比普遍在10以上,高的城市甚至達到20,當前樓市調控顯然還沒有到位。
        由于還有“各地的經濟發展目標”的依據,期待房價下跌50%的可能性并不大,畢竟房地產行業依然是我國的支柱性產業,房地產行業的狀況事關數十個行業。如果房價真的下跌50%,對經濟發展帶來的影響就遠不是50%了。目前,房價指數是在緩慢下行,全國平均的跌幅連20%都不到。有專家預測,如果各地都是嚴格執行現有的調控政策,9月份可能真正的出現較為明顯的下跌,房價拐點才會真正到來。4月13日召開的國務院常務會議也明確指出,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反復。
        從大的經濟環境來看,擔心房地產業可能出現的巨大變局導致中國經濟硬著陸的擔心,并不是那么強烈,雖然反映經濟景氣程度的“采購經理人指數(PMI)”在2011年11月跌破50%,但很快就轉正了,2011年12月到今年4月,PMI一直呈現上漲的趨勢,已經從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉變經濟發展方式,大力推動經濟進入創新驅動、內生增長的發展軌道,優化結構、擴大內需、產業升級、關注民生、自主創新和低碳發展”的主旋律之下,這一輪房地產調控的目標不會輕易放松,前期調控成果不會前功盡棄。

        調控政策未來將走向制度建設

        如果說這一輪樓市調控的短期目標是著眼于房價,那么,國務院批轉《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確說的是“適時擴大房產稅試點范圍”就是一個明確的信號,未來的政策走向將是著眼于制度的建設,以引導企業理性投資,百姓理性消費,市場持續健康發展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示,“政府調控的目的,是想讓市場持續、穩定、活躍。”同日,財政部部長謝旭人也稱,“今年將繼續推進營業稅改征增值稅試點,穩步推進房產稅改革試點,并進一步研究制定房產保有、交易環節的稅收改革方案!
        當然,在中央堅持一刀切的調控政策執行這么長時間之后,各地房地產市場的差異性已經出現,在保持總體調控政策不變的情況下,地方以保護“剛需”為目的的“差異性調整”政策估計也是允許的,比如,在首套首付的比例和貸款利率上作一些調整,或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進行微調,或者對限購政策中的具體年限、范圍、力度等進行有針對性調整等,但主動權和尺度主要取決于各個地方政府及金融機構。
        目前,對房地產市場性質的認識,已經基本有了共識,房地產市場既不是一個純粹的實物資產市場,也不是一個典型的金融市場,而是兩者兼而有之,房地產的制度建設既要遵循供求規律,又要遵循風險投資收益規律,應兼顧投資性購買的需要與消費性需求的滿足。未來房地產市場的發展,必然會分層,中央經濟工作會議說得已經很明確了,“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸”,針對的是投資投機者,高端市場受到一定程度約束,不可避免;“加快普通商品住房建設,擴大有效供給”,針對的是“剛需”,解決的途徑主要還是市場化;“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作”,針對的是城鎮低收入群眾、新就業職工、農民工住房,以保障為主。
        在未來的制度建設上,值得關注的問題,首推現行土地供應制度的改革,因為它是影響房價的根本因素。對此,國土資源部在2010年已經明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”,大的原則是三個“差別化”,即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策;工業用地和房地產用地出讓要實行差別化政策;房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價出讓”的方式,不同的是,一個是限房價,一個是限地價。實際上,土地供應制度改革的關鍵是加大土地供應,在城市土地有限的情況下,2011年年底,國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》,留下了土地供應很大的想象空間。
        至于其他的改革措施,預期是比較明顯的。比如,解決地方政府“土地財政”的問題,一方面隨著全國個人住房信息系統建設的加快,房產稅的推進已經不可避免。另外,改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應。又比如,商品房預售的制度,過去人們擔心會令樓價上漲,如今又將其歸結為“房鬧”的根源,在樓市調控已經取得初步成效,房價緩慢下跌的背景下,是否會取消,雖然下結論尚早,但廣西率先取消了商品房預售制度并沒有被叫停,至少可以說已經默許給了地方決策的權限。
        筆者認為,無論如何,經濟手段和法律手段會成為未來房地產市場制度建設的主流,限購、限貸、限價等行政色彩鮮明的調控措施,終將逐步退出,我國房地產市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”、“法律市場”。
        一個真正遵循經濟規律的健康的房地產市場,是值得期待的。

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