在宏觀經濟走勢開始變得十分復雜與不確定之時，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住建部)已經開始研究將目前針對首套住房的階段性優(yōu)惠政策常態(tài)化的可能性。(4月22日《揚子晚報》)
　　兩年多的樓市調控，關于首套購房政策可謂起起伏伏、飄曳不定。首套房政策的搖擺，商業(yè)銀行是直接“制造者”。商業(yè)銀行根據(jù)自己內部資金運營、余缺情況任意決定首套購房的信貸政策。內部資金寬松了，為了加大資金運用，就放松首套購房的信貸政策，比如貸款額度、貸款利率優(yōu)惠等。否則，內部資金緊缺了，就緊縮首套房信貸政策，提高利率，從嚴把握貸款。商業(yè)銀行在首套房信貸上的“任性”直接沖擊著樓市調控主要政策之一的房地產差異化信貸政策。同時，傷害首套購房需求，使得樓市調控政策出現(xiàn)一刀切現(xiàn)象，出現(xiàn)“臟水和孩子一起倒掉”效應。
　　在首套購房政策上存在著認識分歧。一些人認為，無論首套購房還是投資投機性需求都應該一律受到打壓，以促使房價整體回落到合理價位。另一些人認為，必須嚴格執(zhí)行差異化政策，抑制投資投機型需求，鼓勵首套房自住型需求，有保有壓，有抑制有鼓勵，既滿足首套購房者的居住需求，又保持房地產平穩(wěn)發(fā)展。筆者傾向于后者。
　　特別是在當前我國經濟面臨復雜局面的情況下，如何把握好房地產行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展是需要深入研究的。這么多年來，經濟發(fā)展對房地產的依賴性非常高。如何在樓市調控保持高壓下，通過調整結構使得房地產對經濟拉動力不至于硬著陸，需要認真琢磨。
　　筆者認為，在堅決抑制投機性需求的同時，要將剛性需求徹底釋放出來。主要包括兩大項目:首先是保障性住房項目。既要將保障性住房作為民生工程，又要將保障性住房作為發(fā)展工程。保障性住房一定要按時開工建設，遞補房地產下降的拉動力。其次是自住型的首套購房需求一定要啟動起來。中國有13億人口，又處于城市化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，自住型剛性需求非常大。在打壓投機性需求時，一定不要誤傷自住型剛性需求，同時，還要出臺優(yōu)惠政策鼓勵首套購房需求，并且把這種優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，不因某一個執(zhí)行者的內部原因和個體偏好而左右搖擺，影響政策的落實；更不能在政策執(zhí)行上各自為政、參差不齊。比如:在首次購房信貸政策上，可以規(guī)定不能高于基準利率，商業(yè)銀行在基準利率上只能下浮不能上浮；在首套房購房貸款首付款比例上提出一個參考性標準比如:30%，然后商業(yè)銀行可以根據(jù)貸款人收入狀況、信用程度等綜合風險權衡自主確定首付比例，但最低不能低于20%等。
　　筆者注意到，住建部在研究首套住房優(yōu)惠政策常態(tài)化的同時，已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策，也在抓緊研究當中。筆者認為，目前階段要將中低價位、中小套型普通商品房以及其他商品房供給的重點放在倒逼開發(fā)商銷售存量房上。如何倒逼呢?一個有效措施就是對于捂盤惜售、坐以待漲者徹底停止貸款。不要急于出臺支持普通商品房建設、供應的相應政策，否則，將給市場以放松樓市調控的市場預期。