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    1. 全國房價六連跌,但調控要繼續
      2012-04-19   作者:楊紅旭(房地產研究人士)  來源:東方早報
       

       
        楊紅旭

        2009年12月,新一輪房地產調控劍指房價,其遭遇卻是欲進不得,欲罷不能,黏黏糊糊拉扯兩年多。然而近半年,房價走勢眉目漸清。4月18日,國家統計局公布的全國70個大中城市3月房價數據,讓事實更加水落石出。
        3月,全國70個大中城市中,新建商品住宅環比價格下降的有46個城市,持平的有16個城市,上漲的城市為8個。與上月相比,價格下降的城市增加1個,價格持平的城市減少5個,價格上漲的城市增加4個。看似房價有反彈的跡象,實則離走出下行通道尚有距離。
        先分析大勢。3月份,70個大中城市新建商品住宅綜合價格環比下降0.30%,這是自去年10月房價進入下跌通道以來,最大的環比跌幅。也即房價已經連跌六個月,卻仍未探底成功。原本今年1月和2月的環比跌幅分別為0.17%和0.1%,有收窄之勢,卻被溫總理在全國“兩會”上一聲斷喝:房價遠遠沒有回到合理水平。一時間,賣方沒了主意,買方觀望情緒抬頭,開發商不得不繼續打折促銷。
        過罷春節,部分城市住宅市場成交量走出了一波反彈行情,尤其是3月份,全國20個一二線城市的新建商品住宅成交量創了一年來月度新高,上海也高達80萬平方米。確實,隨著成交量的增加,部分房企對于后市的預期有所好轉,如果沒有外力干預,則今年上半年,很有可能像2009年那樣實現市場反轉(雖然強度不可能比肩后者)。
        正是在這種背景下,4月13日,在國務院部署下一階段經濟工作的會議上,溫總理再敲警鐘:鞏固房地產市場調控成果,堅持調控政策不動搖,決不讓調控出現反復。雖然并未出臺什么新政策,但這兩次警示,還是讓部分購房人產生了觀望心態。
        3月下旬開始,部分城市的新房和二手房市場上攻勢頭已經出現一定的疲態。上海的豪宅市場,近段時間頻現大幅降價促銷的案例,雖然降價之后不見得有多大效果,但有些開發商已對今年下半年行情喪失了信心。
        從結構上分析,3月份房價的區域分化趨于明顯。一方面,8個城市房價止跌上漲,而2月只有4個,1月則一個都沒有。8個城市分別為重慶、西寧、韶關、哈爾濱、銀川、九江、遵義、大理。顯而易見,它們均為中西部二三線城市。另一方面,部分城市房價跌幅擴大。3月份環比下滑幅度排前五名的城市溫州、杭州、金華、南京、寧波皆集中于長三角區域,其中,杭州、金華、寧波這三個浙江城市環比下降幅度呈明顯擴大之勢,這再次說明浙江是全國房價下跌的“重災區”。
        對此現象,政府和民眾應該樂見。東中西部、大中小城市之間的差異,是由區域之間不同的經濟發展水平、房地產市場發展程度、房價水平等決定的。東部大城市房價偏高,房價收入比亦高,是本輪房地產調控的重點區域;而中西部中小城市,房價水平不算離譜, 房價收入比接近合理,并非調控重點地區。所以,東部大城市,房價繼續下跌反映出調控效果趨于顯化,中西部房價漲幅回落、保持平穩即可。
        很多人都想知道,什么才算是房價合理回歸?在當前情況下,不可能找到一個適合中國國情的標準答案。長期而言,房價漲幅低于居民收入漲幅即算合理。短期來說,還要跌一點才合官方和部分民眾之意。

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