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    1. 八五折房貸“兩全其美”
      2012-04-13   作者:楊紅旭(房地產業研究人士)  來源:東方早報
       

       
        楊紅旭

        近日,關于八五折房貸重現江湖的消息,頻頻見諸報端。北京、上海、廣州等多個城市,無論中資銀行還是外資銀行,首套房貸利率皆現松動,九折優惠成了尋常物,少數優質客戶則能拿到八五折優惠。
        對于市場而言,這是一個非常重要的政策信號。眾所周知,房地產業是資金密集性行業,無論是開發貸款,還是個人房貸,皆非常依賴銀行。信貸放水,市場活躍。信貸關閘,市場焦渴。
        自去年底以來,國家高級別會議、政府文件或重要領導人講話中,對于房地產政策的表述可總結為三句話:一,總體上,堅持房地產調控不動搖。二,繼續抑制投資投機性購房需求。三,更加優先滿足合理的自住性購房需求。這就意味著,當前和今年一段時間,房地產政策的內涵發生了變化,可稱之為“有壓有保”。壓的是不合理的需求,保的是合理的需求。所謂合理需求,又為兩類:一是首次購房的剛需,二是二次改善的需求。當前,主要是滿足首次購房需求,二次改善需求仍未涉及。
        如何支持首置需求?主要通過信貸和稅收政策,為剛需者降低購房門檻和購房成本,其中前者的重要性遠大于后者。越是剛需族,對于貸款的依賴度越高,主要是積蓄少,需要更高比例的貸款。反倒是有錢人,有時候購房會選擇一次性付全款。進一步比較,則房貸利率優惠,比降低首付更重要。今年初以來,商業銀行對于首套房貸的利率,一步步走低,當前九折成了普遍現象,八五折的案例也越來越多。對于一般剛需購房者,享受八五折利貸,相比1.1倍利率,要少支出兩成多利息。
        至于稅收優惠,當前國家并無統一性政策,倒是部分地方政府對于購房契稅,給予一定程度的優惠,甚至全額補貼。去年8月以來,據媒體報道,共有18個左右的城市對房地產政策進行調整,其中部分城市即對首次置業的契稅進行優惠。當然,個別城市優惠的涉及面偏大,比如安徽蕪湖,不僅對于首套房優惠,還對二次改善房進行契稅減免,結果被媒體炒作后,被迫收回成命。
        那么,八五折房貸為何越來越多?一方面,上文已述,房地產調控政策,更加強調差異化,過去兩年嚴苛政策誤傷了部分剛需,如今在樓市降溫、房價下跌、調控效果顯現的前提下,是到了調整政策的時候。另一方面,貨幣政策出現定向松動。本月初,溫家寶總理在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省市經濟形勢座談會仍表示:要根據形勢變化盡快出臺預調微調措施。這就意味著,隨著經濟增速持續放緩,貨幣政策放松的力度將會繼續加大,“保增長”變得越來越緊迫。
        其實,去年四季度開始,貨幣政策已經開始微調,兩次下調存款準備金率,突出反映了這一點。本輪M2和M1下行周期的谷值,極有可能出現在今年1月份。當前已經步入上升通道。信貸增加,商業銀行可資放貸的額度就會提高,既然國家鼓勵首套房貸,商業銀行何樂而不為呢。
        未來一段時間,八五折房貸的案例還將繼續增多,其結果必然是刺激剛需持續釋放,這有助于商品住宅成交趨于活躍。以上海為例,今年1-3月,新建商品住宅的月度成交量分別約為20萬平方米、40萬平方米、80萬平方米,逐月遞增。在限購、限貸(三套及以上)令尚未取消的情況下,今年投資投機性需求不可能像2009年那樣大爆發,房價難以報復性反彈。在此形勢下,加大對首套剛需的房貸支持力度,既合民意,又穩市場,堪稱兩全其美。

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