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    1. 公租房“出師不利”值得深究
      2012-04-09   作者:楊紅旭(房地產研究人士)  來源:東方早報
       
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        楊紅旭

        近期,多地公租房推出“頭道菜”,可令人意外的是,鄭州去年12月推出的1353套公租房,自面向社會公開配租以來,只收到不到100張申請表;近期上海首批兩個市籌公租房項目,首期申請率僅為四成;武漢市首批公租房啟用,七成房源無人問津。
        公租房寄托著政府和民眾太多期望,可謂千呼萬喚始出來,卻遭此冷遇,未免讓人一頭霧水。民眾申請公租房不積極的原因,大概可歸結為以下三點:
        首先,租金不實惠。按國家指導方針,公租房租金應略低于市場租金水平。這讓租房人有些失望。既然是保障房,很多住房困難群體希望能切實得到一大截實惠,而不是一點點好處。廉租房大受歡迎,主要是其租金遠低于市場水平,只是其準入標準嚴格,只限于本地住房困難的低收入家庭。而公租房的目標群體有三:本地中低收入家庭、外來務工人員、青年職工。公租房的需求,其實主要在后兩類人那里,而且多集中于房價偏高、外來人口眾多的大城市。在廣大中小城市,經濟適用房的需求,反倒大于公租房。
        作為公租房需求主力軍的外來務工者和年輕小白領,他們以前所租房源,其實多數比較實惠。外來務工人員的住房主要有兩種,一是單位提供的宿舍,其中部分屬簡易工棚,一般不需要付租金;二是郊區農民房,租金遠比商品房便宜。年輕小白領則多在城中村落腳,或在商品房小區群租,租金多低于成套的商品住宅。公租房的租金,一般參考成套商品住宅的租金,即便是略低于后者,但卻仍高于農民房、群租房。這自然讓上述兩類群體感受不到公租房的實惠。好在,上海的公租房運營商正考慮對租金進行適當優惠。
        其次,位置偏遠。一般而言,保障房多位于郊區。如果是經濟適用房,由于具有產權,存在較大升值潛力,相對容易銷售,位置不是大問題。廉租房和公租房位置偏遠,則很容易被目標群體放棄。房租可能略低于市場水平,但交通成本卻直線上升。除了交通之外,其他郊區生活配套也不完善,商業、教育、醫療等設施欠缺。很多人租房,除了房租因素外,還多圖個生活、上班方便,位置遠就成了大問題。
        再次,準入門檻偏高。按理說,公租房覆蓋面遠大于廉租房,也大于經濟適用房。但既然是保障房,總得設置門檻,門檻的高低比較難于把握。至少目前看來,部分城市的門檻偏高了。比如鄭州規定:社會保險連續繳納一年以上或累計交納三年以上、月工資低于1700元。再如武漢要求:新就業人員要求月收入2500元以內,畢業不超過五年等,新就業大學畢業生還被要求提供用人單位的擔保證明。這些硬性條件,很容易把部分公租房的“剛需”拒之門外。
        以公租房替代經適房,以租賃式保障替代產權式保障,這一住房保障改革方向是正確的,但如何把好事做好,使公租房既叫好又叫座,卻需各級政府思量。
        筆者的建議有四。一是,興建公租房要注意規模適度,切莫在理不清思路的情況下跟風一哄而上,否則將造成后遺癥,不好收攤。二是,要嚴格遵循“降低成本、控制租金”的原則,比如鼓勵有地單位、市區城中村和郊區村集體利用低成本土地進行投資、建設、運營、管理公租房。三是,公租房選址一定要便民,一般以市區為宜,郊區項目應鄰近軌道交通。四是,做好保障對象摸底工作,適度降低準入門檻,絕不能空有維護民生的光鮮旗號,卻存在大量公租房租不出去的荒唐現象。

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