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    1. 張其佐:盡快擺脫房地產(chǎn)調(diào)控短期化傾向
      2012-03-31   作者:據(jù)新華社  來源:華西都市報
       
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        張其佐

        房價合理回歸的界限是什么,中央有關(guān)部門的政策并沒提出明確的量化標(biāo)準(zhǔn),各地就會出現(xiàn)“五花八門”的標(biāo)準(zhǔn),勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此,必須要盡快研究制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。——張其佐

        “中國經(jīng)濟(jì)未來面臨下行壓力主要是來自房地產(chǎn)發(fā)展的不確定性不穩(wěn)定性因素。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,積極有效化解房地產(chǎn)的諸多不確定不穩(wěn)定性因素,防止局部問題演變成全局性問題,對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展顯得特別重要。”
        張其佐接受新華社博鰲高端訪談時說,當(dāng)前,由于國際金融危機還在發(fā)展,龍其是歐債危機仍可能導(dǎo)致歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退。受此影響,中國經(jīng)濟(jì)也面臨經(jīng)濟(jì)增長存在下行壓力等多種挑戰(zhàn):

        化解房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定性不能久拖也拖不起

        為什么這樣講呢?一是房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。從2003年至2011年,投資占GDP增長的平均貢獻(xiàn)率為45%左右,而房地產(chǎn)又占固定資產(chǎn)投資額的平均比例為約25%,房地產(chǎn)投資對GDP的直接貢獻(xiàn)率在10%以上。
        二是房地產(chǎn)的不確定不穩(wěn)定性,不利于擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城鎮(zhèn)化。
        三是目前房地產(chǎn)市場處于“上不得下不得”的膠著觀望狀態(tài):“上”的風(fēng)險很大,因為房地產(chǎn)的泡沫仍然較大,離房價合理回歸差距較大。“下不得”主要指“大落”也會
        對銀行和地方財政收入沖擊較大。所以,現(xiàn)在要在擠泡沫、防風(fēng)險和穩(wěn)投資這三者之間找到一個“均衡點”。
        四是受歐債危機的外部影響,我國經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力會更大。
        綜上所述,我不贊成部分學(xué)者提出的“堅持用3—4年或更長的時間,等到居民收入提高,房價水平就會自然回落”即“以時間控空間”的辦法。
        房地產(chǎn)關(guān)系多方利益,調(diào)控的阻力相當(dāng)大,但政府調(diào)控目標(biāo)已定,就要堅定不移堅持落實調(diào)控目標(biāo)不動搖,爭取在今后1到2年內(nèi)調(diào)控目標(biāo)到位。實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)早到位早主動,晚到位則會陷入被動,就會“積重難返”。
        總之,我國樓市調(diào)控從2003年至今已經(jīng)歷4輪調(diào)控且時間已達(dá)快10年之久,房地產(chǎn)調(diào)控時間太久必然會拖累國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長,所以不能拖也拖不起。

        盡快研究量化目標(biāo)合理房價提高政策可操作性

        溫家寶總理最近明確指出,房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要有兩個:一是促使房價合理回歸;二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
        究竟什么樣的房價才合理,中央有關(guān)部門的政策并沒提出明確的量化標(biāo)準(zhǔn),這樣各地就會出現(xiàn)“五花八門”的標(biāo)準(zhǔn),勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此,提高政策目標(biāo)的可操作性,必須要盡快研究制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。
        房價是否合理,一方面要看房價是否與居民的收入相適應(yīng),另一方面要看是否與開發(fā)商合理的利潤率相匹配。
        第一,房價收入比是國際上判斷房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。按照世界銀行的報告,房價收入比在3:1-6:1之間,即合理的房價應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。而我國目前房價收入比高達(dá)約8.5:1,已大大超過國際房價收入比6:1的警戒線。這說明,我國城鎮(zhèn)住房價格已過高,大大超過了居民的購買力。
        第二,開發(fā)商的利潤率也是判斷房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。國際上房地產(chǎn)企業(yè)利潤率一般在6%-10%的水平。據(jù)中國社科院《住房綠皮書:中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》認(rèn)為,2009年我國房地產(chǎn)平均毛利率為55.72%,超過國際房地產(chǎn)企業(yè)利潤率近7倍,這顯然是極不合理的。我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率要綜合考慮國際平均水平和我國社會資本利潤率11.5%和大部分
        新興市場國家房企利潤率16.5%的水平,因此我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率控制在10%-15%之間為宜。
        第三,房屋租售比是衡量房價是否合理的另一個重要標(biāo)準(zhǔn)。國際上將房屋租售比1:300作為警戒線,但我國2010年房屋租售比已突破國際警戒線,達(dá)到1:420。因此,我國房屋租售比至少應(yīng)上升到1:300的國際警戒線之上,房價才算回歸到合理水平。

        保持房產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展擺脫調(diào)控“短期化”

        目前調(diào)控效果仍是短期的,經(jīng)過多輪調(diào)控,短期化的問題在于:需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給,反而會給以后房價帶來上漲壓力;而調(diào)控政策頻繁多變,也會帶來市場劇烈波動,從而會影響正常的投資和消費。
        因此,今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅持調(diào)控不動搖,同時盡快跳出“短期化”怪圈,構(gòu)建一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制,主要是靠市場配置資源來加快商品住房建設(shè),同時要靠政府干預(yù)解決好保障房建設(shè),達(dá)到穩(wěn)定供需,從而避免房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“過冷過熱或大起大落”。

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