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    1. 良性互動(dòng)完善住房保障政策
      2012-03-21   作者:魯寧  來(lái)源:東方早報(bào)
       
      【字號(hào)

       
        魯 寧

        昨天(3月20日),東方早報(bào)報(bào)道了上海房管部門(mén)擬對(duì)具備相應(yīng)條件的公租房申請(qǐng)者拆套供應(yīng),以滿(mǎn)足相應(yīng)要求。
        事實(shí)上本市首批市級(jí)統(tǒng)籌公租房在引發(fā)廣泛關(guān)注的同時(shí),也在申請(qǐng)過(guò)程中出現(xiàn)了一些意想不到的情況:主要表現(xiàn)為房型配比與市場(chǎng)租賃需求不太相符。再則,根據(jù)規(guī)定,單身申請(qǐng)人只能申請(qǐng)一室一廳,而二室一廳和三室一廳基本只能由單位申請(qǐng)人和職工家庭申請(qǐng)。
        上海首批公租房的房源集中于楊浦區(qū)新江灣尚景園和徐匯區(qū)華涇馨寧公寓,共5100套。但截至3月10日申請(qǐng)受理結(jié)束,尚景園只有約一半房源被申請(qǐng),馨寧公寓的狀況更為“不妙”,已申請(qǐng)房源大體只有可供房源的1/3。
        就事論事,這一結(jié)果多少令政府、公租房運(yùn)營(yíng)公司、公租房剛性申租人及整個(gè)社會(huì)輿論感到意外。但“前跨一步”思考,這一結(jié)果及所導(dǎo)致的尷尬卻也“順理成章”。因?yàn)楣夥考罢麄(gè)公租房制度在上海乃至全國(guó)都屬新事物,只有經(jīng)過(guò)實(shí)際運(yùn)作過(guò)程的各種磕碰,它才能逐漸步入良性運(yùn)營(yíng)的軌道。這一過(guò)程猶如居家搞裝修,和最初的設(shè)計(jì)方案注定要在裝修過(guò)程中遇到問(wèn)題才能逐漸完善是同一個(gè)道理。
        首批公租房有一居室、兩居室和三居室共三種套型。以一居室為例,馨寧公寓的租金均數(shù)大體每月1800元。這一租金比周邊同類(lèi)房源便宜10%~20%,不少申租者感覺(jué)租金偏高,部分申租者就被租金擋在了“門(mén)外”。
        公租房租金與建造成本、融資成本和運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本直接掛鉤,就算政府一分錢(qián)不賺,“三大成本”導(dǎo)致的“保本租金”已經(jīng)低不了。此外,為避免公租房流轉(zhuǎn)過(guò)程出現(xiàn)反復(fù)的“二次裝修”,公租房配備有標(biāo)準(zhǔn)化的全套家居用品,承租者只須拎包入住(國(guó)外也一樣)。如此一來(lái),租金自然又得拉高一截。
        公租房設(shè)定有相應(yīng)的申租條件,也使同學(xué)、朋友,或者同事之間,為節(jié)省租金,本想兩人合租一居室公租房的想法,擋在了“門(mén)外”。
        為保障公租房的運(yùn)營(yíng)與維護(hù),各區(qū)公租運(yùn)營(yíng)管理公司或已掛牌運(yùn)行,或正在組建之中。之所以限定單身申租者只能申請(qǐng)一居室,站在運(yùn)營(yíng)方的角度,一是為了避免出現(xiàn)群租,二是利于日常安全管理,三是避免出現(xiàn)“意外”時(shí)承擔(dān)民事責(zé)任,但“一刀切”帶來(lái)的消極后果同樣顯而易見(jiàn),其中尤以“房源空放”最為可惜和可嘆。
        已建成的公租小區(qū)內(nèi),不同套型的公租房配比失當(dāng),也是公租房“供大于求”的原因之一。上文所及的兩個(gè)小區(qū),在總體“供大于求”的情形下,一居室公租房卻雙雙呈“供不應(yīng)求”狀。一般而論,套型配比失調(diào),涉及公租房小區(qū)所在地段的產(chǎn)業(yè)分布特征,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,申租人群的社會(huì)職業(yè)分布和月收入水平,以及公租房選項(xiàng)址、設(shè)計(jì)、建設(shè)前對(duì)申租對(duì)象的分類(lèi)需求作出較精準(zhǔn)的預(yù)判。這囿于公租房運(yùn)營(yíng)方的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),更涉及到事先缺乏較準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)調(diào)查和數(shù)理分析。
        需要指出的是,本市公租房初始運(yùn)營(yíng)階段遇到的問(wèn)題,在杭州等其他城市也都不同程度存在。
        值得肯定的是,對(duì)于這些“意外”,房管部門(mén)已是屢次微調(diào)政策,使得更多有需求的人申請(qǐng)到合適的公租房。比如,針對(duì)房源申請(qǐng)不足的問(wèn)題,房管部門(mén)將原先并沒(méi)有列入申請(qǐng)對(duì)象的靜安區(qū)各類(lèi)單位及職工納入準(zhǔn)入資格。再比如針對(duì)租金問(wèn)題,明確租戶(hù)可提取公積金支付房屋租金。還比如放開(kāi)“合租”等。
        沒(méi)有磕碰談不上磨合,我們相信本市公租制度將在不斷的磕碰與磨合形成的良性互動(dòng)中走向成熟,惠及更多有公租需求的新老上海人。

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