尹先生賣房給李先生,因限購政策原因未能辦理房屋過戶,尹先生將李先生和房地產經紀公司訴至法院,要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同,騰退房屋并支付違約金。 尹先生訴稱,2009年5月30日,他與李先生通過經紀公司簽訂了《北京市房屋買賣合同》及《關于北京市存量房屋買賣及居間服務合同》,約定將清河鎮危改一期小區的一套房屋出售給李先生,房屋總價款為70萬元。合同簽訂后,2009年6月9日他將房屋交付給李先生居住使用至今。李先生在合同簽訂當日支付定金2萬元,2009年6月10日支付購房款18萬元,2009年8月3日支付購房款5萬元,2011年1月16日支付購房款10萬元。 2011年9月14日,尹先生的房屋所有權證下發后,他按合同約定配合李先生去相關部門辦理房屋過戶事宜,但李先生因限購政策無法辦理。 伊先生訴至法院,要求解除雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》、尹先生與李先生及經紀公司簽訂的《關于北京市存量房屋買賣及居間服務合同》;要求李先生立即騰退房屋并支付該房屋使用費7.25萬元,并支付違約金21萬元。 李先生辯稱,他購買房屋是在2009年5月,現在房屋的價值變化較大,解除合同會對他的利益造成侵害;雙方的房屋買賣合同未能繼續履行不是他的原因,他已經積極履行了合同義務,不存在違約行為。他現在僅有一套住房,不具備騰退條件。尹先生主張的違約金沒有事實及法律依據。 經紀公司辯稱,公司不同意尹先生的訴訟請求。首先,本案為房屋買賣合同糾紛,不是居間合同糾紛,故在本案中不應解除居間合同;公司已經促成尹先生和李先生達成一致并簽訂房屋買賣合同,公司已經完全履行居間人的居間義務。 法院經審理后認為,依法成立的合同,受法律保護。本案中,尹先生與李先生簽訂的《房屋買賣合同》和《關于北京市存量房屋買賣及居間服務合同》及雙方與經紀公司簽訂的《房屋買賣合同居間服務合同》均系各方當事人真實意思表示,且內容未違反法律、行政法規的強制性規定,均應為合法有效,各方當事人均應當按照約定全面履行自己的義務。 經審查,李先生作為買受人雖不具備有關《通知》中規定的在京購房資格,但在該《通知》實施之前,李先生與尹先生已經就房屋訂立《房屋買賣合同》,且李先生已按約向尹先生支付購房款并實際占有使用房屋,故本案如解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》會導致尹先生與李先生之間利益明顯失衡,故對尹先生要求解除其與李先生及經紀公司之間簽訂的《房屋買賣合同》及《關于北京市存量房屋買賣及居間服務合同》的訴訟請求,法院不予支持,相應合同應當繼續履行,具體履行事宜雙方當事人可自行協商解決或另行訴訟。 在此前提下,尹先生要求李先生騰退房屋及支付房屋使用費的訴訟請求,亦缺乏相應的事實和法律依據,法院亦不予支持。對于尹先生要求李先生支付違約金的訴訟請求,如前所述,李先生因住房限購政策無法辦理房屋過戶登記手續,屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現,故李先生在雙方合同履行過程中并未存在違約行為,不需承擔違約責任,故法院對尹先生的該項訴訟請求亦不予支持。最后,法院駁回了尹先生的訴請。
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