不容回避的是，房地產調控越是深入，所遇到的阻力就越大。圍繞著是否該優惠所謂的“剛性需求”及增加改善性住房、銷售住房市場到底該如何“去投資化”的宏觀調控政策激烈博弈，估計會是今年“兩會”熱點之一。
“兩會”開幕在即，房地產宏觀調控無疑會成為今年“兩會”的焦點及重心。因為，從當前國內房地產市場的形勢來看，一方面，中央政府對房地產市場的宏觀調控態度十分堅決，堅持要讓住房市場的價格回歸到理性水平，堅決打擊住房的投機炒作或去住房市場的“投資化”，以便保證住房市場的持續穩定發展。另一方面，無論是地方政府還是社會上各種與房地產利益密切相關的各種勢力，都在千方百計地要求調整住房市場的宏觀調控政策，要求宏觀調控松綁的呼聲十分強烈。所以，這激烈博弈必定會延伸到“兩會”上。
經過兩年來的嚴厲調控，盡早促使房地產價格回歸理性已成了政府及整個社會的基本共識。但不容回避的是，房地產調控越是深入，特別是當全國住房銷售急劇下降（比如1月全國有13個城市住房銷售下降達到50%）、住房庫存的全面上升（當前不少城市住房庫存按現有銷售速度要兩年以上）、不少城市的房價以向下松動（全國一月份房價基本上停止上漲并有不少城市同比下跌）及地方政府土地財政面臨的困境時，所遇到的阻力就越大。
這種阻力，有的表現在地方政府通過軟性的方式打政策“擦邊球”上，有的則表現為利益代理人采取不同的游說方式試圖影響或左右房地產宏觀調控政策。估計在今年的兩會上，房地產開發商的代表及一些地方政府官員會提出類似的提案。眼下不是已有國內住房的價格不能深度下跌，否則就會出現中國式次貸危機，會把中國帶向經濟衰退的深淵等輿論了嗎？
不過，從今年政府工作報告的草案來看，對于今年房地產宏觀調控政策，其基點不會有多少改變。至少在讓國內住房市場的價格回歸理性，嚴厲遏制住房投機炒作或去住房市場的“投資化”及保證國內住房市場持續穩定發展這樣一個房地產宏觀調控的基點是，估計在“兩會”上，無論是地方政府官員還是房地產開發商及代言人都不會觸及這條底線。他們的關注點，或許會放在他們虛擬的住房“剛性需求”及改善性住房優惠政策上。可是，他們所要鼓勵的所謂“剛性需求”，實際上根本就不存在。因為任何有支付能力的需求，都只能是潛在的需求而不是現實需求，而且在房價過高的情況下要求政府出臺優惠政策讓所謂“剛性需求”進入市場，實質就是要維護住高房價，從而來維護房產開發商以及相關者的既得利益。
因為，當住房價格水平推得很高、只有住房投機炒作者才可能進入的情況下，“剛性需求”如果存在，這樣的需求者也是沒有支付能力進入的。即使政府能用優惠政策來減小這些需求者進入市場的負擔，降低相對購買成本，這些補貼著實是微不足道的。以讓“剛性需求”進入市場為名要求政府出臺優惠政策，不能不說是一種誤導。
由于差別化的住房信貸政策是一種長期政策，盡管有人認為上海市通過放開限購令讓外地居民在上海可購買第二套住房有可能產生多米諾骨牌效應，但在差別化住房信貸政策不改變的情況下，第二套住房是不會輕易進入市場的。因為無論是信貸杠桿率及貸款成本都無法讓住房投機炒作者再敢進入市場張揚。正是這一點上，當前各地方政府希望采取不同的優惠政策誘導住房消費者進入高房價的市場也可能成為一廂情愿。
現在市場或民眾最為關注的是，在今年的“兩會”上中央政府會采取什么樣的宏觀調控措施來“去投資化”或去住房市場賺錢效應？中央政府對此有沒有政策上的儲備工具？應該看到，經過兩年來的房地產宏觀調控，之所以住房市場的預期至今沒有根本改變，與在政策執行上無法放棄房地產業的宏觀調控工具性有關。2010年以來，無論是中央政府關于房地產宏觀調控的文件，還是中央領導人的講話，中央政府對房地產市場居住功能的界定、對遏制住房投機炒作等方面的態度都是十分堅決的，這些核心內容基本上寫進了這幾年關于房地產宏觀調控各次政策文件中。但是，打擊房地產投機炒作的政策則往往落實不到位。
其實，當前國內房地產市場宏觀調控的問題或實質，就是去除當前住房市場的賺錢功能。如果這一點得到真正的落實，國內房地產市場就會迅速向以消費為主導的市場回歸，那么房地產市場出現根本性的調整就較為順利了。比如，限制投機炒作的經濟杠桿，有住房信貸政策與稅收政策。如果通過這些政策可能對住房的投機炒作有事前、事中、事后的嚴格限制，那么住房投機炒作者自然會退出住房市場。但就目前的情況來看，住房信貸政策是落實得較好的，而在稅收政策上力度就比較弱了。
到目前為止，各方有關房地產稅收的討論一直很熱烈，但也僅僅停留在討論階段。筆者以為，堅決打擊住房的投機炒作，住房稅收政策是非常有效的工具，假如稅收政策遲遲出不了臺，不免會使這幾年進入住房的投機炒作者、房地產開發商及多個相關利益方抱有一些幻想，會以為當前的住房調控政策可能都是臨時性的，只要這次宏觀調控的風頭一過，就還可能重溫住房市場的投機炒作美夢，房價還會再度快速飆升。抱著這樣的幻想，住房市場的投機炒作者及房地產市場開發商豈能愿意輕易地退出市場？一些地方政府豈不又要千方百計來救這個市場？房地產開發商豈肯讓住房的價格繼續下跌？所以說，只要中國的住房市場賺錢功能不去除，只要住房市場投機炒作之風不根除，那么住房市場的預期就很難改變，住房市場宏觀調控就很難達到目標。
圍繞著是否該優惠所謂的“剛性需求”及增加改善性住房、銷售住房市場到底該如何“去投資化”的宏觀調控政策激烈博弈，結果究竟會如何，國人且拭目以待。