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    1. 房地產差別調控的三種可能
      2012-02-27   作者:李木子  來源:證券日報
       
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        上海市對戶籍購房的“舊政新解”,寧波象山縣的限購在交易中變成了有條件的“擺設”,包括剛剛叫停不久的蕪湖“救市”,一切都在表明,地方政府在房地產調控下半場的“蠢蠢欲動”與“焦躁不安”。地方政府對調控微調的急切,或是來自于所謂的“調控成效”以及調控的副作用——庫存量急升。
        自去年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調政策,內容涉及限購門檻、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優惠及購房補貼等。
        國家統計局副局長謝鴻光近日表示,2011年房地產調控繼續取得了積極進展,重點城市的房地產價格上漲幅度顯著減緩,部分城市開始出現下跌,有些城市下跌幅度還比較大。
        來自北京中原市場研究部的數據則顯示,樓市的庫存量在激增。截至2011年12月底,中原監測到的標桿房企在售項目庫存量約2496萬平方米,與2011年5月底相比,標桿房企庫存量增加約7成。截至2012年1月底,11個典型城市庫存總量為73萬套,比去年同期增加26萬套,漲幅達55%。從數據上看,當前的樓市庫存壓力已經超過了2008年。
        其實,早在2011年年末,就有分析人士指出,2012年房地產調控繼續從嚴的大方向不會改變,但在執行細節上可能會有所差別。分析人士甚至認為,2012年下半年,早則年中前后,政策會進行一定程度的調整,首套房貸優惠將首當其沖,部分城市限購會有所松動,個別城市房產稅試點后,限購有可能順勢退出。
        萬科董事局主席王石出席某論壇時表示,相信中央今年房地產調控會微調,以鼓勵正常消費。
        諾亞(中國)財富管理中心研究部總經理連凱認為,2012年下半年房價進入下跌臨界點的可能性較大。如果出現中小開發商倒閉大規模增加的現象,2012年下半年具備政策放松的可能性。不過,為了防止房價報復性反彈,預計政策不會全面放松,主要方向是降低普通購房者的購房負擔、放松限購的范圍等。
        北京中原地產市場總監張大偉曾分析認為,調控的細節變動可能分為三種情況:
        首先是短期沖關型,主要是因為持續調控動力有限。去年年底,在珠海、中山密集宣布“限價”后,廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調了“限價”。
        其次是低調松綁型,多舉措促進交易。近段時間,有部分城市地方政府已經開始在政策焦點之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環節試水,以促進市場的持續健康發展。
        最后是底線試探型,采用直接優化“限購”的方式。佛山于11月份出臺“限購”放松令,蕪湖最近的“契稅、貨幣”補貼政策,都在政策發布后旋即叫停。
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