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    1. 審慎看待地方政府“微調”樓市政策
      2012-02-22   作者:王瑩(上海,學者)  來源:新京報
       
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        一季度向來是全年信貸最寬松的時候,這時候進行微調也有空間,但隨著季度信貸額度減少,不排除房貸利率重新趨緊的可能。
        補貼首次置業者、提高公積金貸款額度、調整普通住房價格標準、首套房貸可享受利率折扣……據媒體報道,去年四季度至今,有10多個城市及部門在住房標準、公積金、土地等多方面對樓市政策作出“微調”。雖然備受爭議的蕪湖“補助契稅”政策暫緩執行,但地方政府的樓市微調政策“明緊暗松”的跡象卻有增無減,無不引發公眾熱議。
        必須承認,2011年,限購、房貸利率和首付比例提高對樓市調控初顯成效功不可沒。但近期部分地方政府正在試圖打破中央“一刀切”的做法,嘗試根據各自地區的樓市特點對本地區政策進行傾向于“結構性放松”的“微調”。雖然部分政策變動被認為是“例行動作”,但如何評估這些政策微調動向?地方紛紛微調樓市政策會否動搖剛形成的房地產回落趨勢?中央政府后續將如何行動?值得深思。
        筆者認為,當前的樓市政策微調有以下幾個特點:
        首先,必須看到,政策微調是在地方層面出現的局部松動,決策層的態度還不明朗。2月20日,中央政治局召開會議討論政府工作報告,未涉及樓市調控——而在1月底和2月上旬進行的兩輪《政府工作報告(征求意見稿)》的討論中,對樓市調控一直保持非常嚴厲的態度,比如“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”、“促使房價合理回歸不動搖”。這或許反映了管理層對當下不少地方政府在樓市政策上出現“微調”苗頭的觀望態度。
        其次,綜合目前各地出臺的房產微調政策,地方政府的行為仍是在保剛性購房、滿足合理的住房需求范疇內,并沒有違反“打擊投機、扶持自住”的政策基調。事實上,2011年由于持續的高頻緊縮,不僅投資需求被抑制,自主需求也受到了較大的壓制,地方政府支持合理購房需求的政策微調可以說是“正確”貫徹中央精神。
        最后,一季度向來是全年信貸最寬松的時候,這時候進行微調也有空間,但隨著季度信貸額度減少,不排除房貸利率重新趨緊的可能。同時,按照以往的經驗,如果一季度信貸出現超預期井噴,也不排除一季度末加強政策信號的可能。
        總而言之,目前“微調”并不涉及方向性的轉折,而只是對政策著力點和結構的合理化。這也就回答了第二個問題——微調并不會改變樓市整體繼續下行的大趨勢。開發商層面的跡象也證實了這一點:萬科、恒大等行業巨頭都注意到了地方政府對首套置業的鼓勵,并積極予以回應,但沒有人因此對今年的市場表達樂觀態度。
        迄今為止,住建部等主要監管部門并未對地方“微調”有明確表態,但這到底是默許還是觀望還有待觀察。可以確定的是,微調只是為了防范樓市硬著陸風險,實現軟著陸,而絕不是打算重新刺激房價上漲;一旦市場重新出現看漲苗頭,地方“微調”很快就會被叫停或糾偏——住建部近期加快推進城市個人住房信息聯網系統(這是房產稅擴容的必備前提),或許就是在為地方政策苗頭不對時,中央層面繼續強化調控而提前作政策準備。
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