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    1. 房價仍面臨下降壓力
      2012-02-22   作者:于萍  來源:中國證券報
       
      【字號
        央行下調存款準備金率,在緩解當前資金壓力的同時,對房地產市場也形成一定利好。由于銀行信貸投放能力增加,首次購房人群可以獲得更多信貸支持,從而釋放購房需求。業內預計,未來樓市成交量有望逐步回暖。不過,成交量復蘇并非意味著房價將出現反彈。從當前樓市庫存量和開發商自身資金壓力來看,未來房價依然面臨下行壓力。
        從統計局數據來看,70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比,價格下降的有48個,持平的有22個。限購最嚴格的一線城市房價平均環比下調0.2%,非限購城市環比也下調0.12%。不只是新房價格,二手房房價也出現環比下跌,房價快速上漲的局面已經得到遏制。
        與房價停漲相對應的是成交量的持續低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環比下降超過五成,同比降幅近七成。一線城市中,北京成交面積僅為44.09萬平方米,環比減少65%;上海和廣州成交面積環比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現明顯下滑,調整銷售策略、減輕銷售壓力已經成為房企促銷的源動力。
        可以看到,由于經濟增速放緩、物價趨于回落,此次央行宣布“降準”將使貨幣供應量增大。不過在當前地產調控政策未變的情況下,對于開發商貸款放松的可能性并不大。這就意味著,開發商依然面臨著來自資金層面的壓力,通過降價促銷、加快回款速度仍是大多數開發商的首選 。不過對于首次購房人群而言,由于銀行信貸規模的提升,將有望獲得更多信貸支持,從而釋放購房需求,并帶動樓市成交量的回暖。不少業內人士預計,由于房價已有回落,再加上信貸政策向首次購房人群傾斜,2、3月份全國多個城市有望迎來樓市小陽春。
        值得注意的是,成交量回暖并不意味著房價將迎來反彈。目前我國樓市供大于求的局面依然嚴峻,最突出的就是樓市庫存量的不斷攀升,部分開發商的庫存壓力甚至已經超過2008年的低迷時期。1月底,京滬深等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量已經達到5900萬平方米,同比增長40%。不僅如此,如果算上潛在供應量,未來待消化的庫存仍是“天文數字”。業內根據在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算,2012年上半年全國主要35個熱點城市供應量將明顯增加,合計潛在供應面積達到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實際出讓面積且單套住宅100平方米計算,潛在供應住宅將超過200萬套。
        顯然,巨大的庫存已經成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此,未來成交量的適度放量不會導致當前“供大于求”的市場格局發生反轉,房價并不具備反彈動力。即使貨幣政策出現松動、地產政策面臨有針對性的微調,依然不會改變國家對房地產調控的宏觀政策基調。對于開發商而言,為了維持現金流,適當放緩建設步伐、減少土地擴張、加快存貨周轉是度過樓市“寒冬”的法寶,這就意味著房價調整仍將持續。
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