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    1. 樓市整得狠了也要出事
      2012-02-22   作者:夏斌  來源:中國新聞周刊
       
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        夏 斌

        2009年房市正火的時候我說,中國房地產市場一定要調整。要調控的話,首先要確定我們的方向是什么?我們到底要把房地產市場建成什么樣的市場?什么是健康發展的市場?我認為,不應該把它建成像股票市場那樣的資產市場。應該建成一個以消費品為主導的市場。也就是我買房是為了居住。我買房不是為了像買股票一樣,為了投資賺錢,那樣的話就是個資產市場了。這對中國不適合。中國也沒必要人為地去造一個波動較大的資產市場,中國的實體經濟發展潛力還很大。中國在房市發展道路上,沒有必要學以金融市場為主導的英美發展道路。我們應該學法國、德國那個道路,法德兩國房市發展比較穩。
        具體地說,就是以消費為主導,買房基本是為了住,當然也不排除少量的理性投資。那么現在怎么辦?已積累了那么多問題,現在只能調整。一方面要打擊投機,另一方面要加快社會保障房的建設,我認為這兩句話就體現了我說的“消費品主導”這個方向。首先,對于比較弱勢的群體、收入較低的群體,想盡辦法讓他有房子住,但不是鼓勵他去買房。他買不起房,政府給補貼。政府通過各種各樣的優惠政策讓他有房住。其次,商品房就應該按照市場的規律,按照整個宏觀經濟調控的需求,該怎么發展,就怎么發展。對于出現的過熱現象,就通過按揭貸款,通過利率,該調控就調控。我看這一年來,基本是按照這個方向走的。當然現在也很糾結。
        我曾經在2009年中國房地產最熱的時候說,房地產市場不整頓,中國肯定要出事。但是如果整得狠了,也要出事。一下子把“泡沫”全刺破了,大量的不良貸款馬上曝光,會出現一系列的問題,經濟馬上直線滑落下來,所以整狠了也要出事。比如說一下子緊縮銀根,使大量投資馬上萎縮,使得GDP增速一下子降低幾個百分點,這就可能要出事。正常的房地產市場發展方向是什么?我前面已經說了。按照宏觀調控的需求,該怎么調控就怎么調控。對于怎么打擊投機,我一直持這個觀點:與其征收房產稅,不如出臺高額累進的交易所得稅。其實大家都明白,真要管是能管得住的。現在的關鍵環節,是要精確地打擊產生于交易環節的投機行為。
        我理解中央關于房地產市場的兩句話,第一句“加快建設社會保障房”,第二句“堅決打擊投機炒房”,如果把它們合起來看,實際上就是體現我說的這個方向。但是中央沒有直接說,所以市場老抱有幻想。我認為中央應該給出一個很明確的信號,就是說房子是以消費品為主導的。給出這個信號很重要,從某種意義上說,比一些行政政策還見效。政府把這個方向明確之后,在調控策略上,現在要調,但不是馬上一步調到位,方向肯定要調。因此你如果是為了賣房而買房的話,自然會謹慎了。
        在明確方向后,第二點,現在要加快速度,想盡辦法,不惜一切手段,把低收入群體的社會保障房問題解決好。當然這里面也有很多問題,包括資金問題、統計問題,在此就不擴展說了。第三,對租賃房的法規制度也要盡快建起來。一些人長期投資房地產,可以,但政府要保護承租者的利益。要學習德國、法國的那些法律條款,他們是不允許隨意漲租金的,違規的要追究法律責任。
        這么大的國家,搞統一的市場經濟,全國應該有個統一政策。下一步怎么辦?我認為應加快政策研究和儲備。能不能用統一的交易所得稅、高額累計所得稅,來慢慢統一、銜接、淡化現在的房產稅政策和限購政策?因為目前這種狀況總不能長期下去吧。
        但是現在對房市還要調控,不能放松,因為調控還沒到位。還有一點就是土地財政問題,這個問題是個根本性的問題,是個很糾結的問題。不能因為難,就不動手。要抓緊研究,應該在財權、事權上給地方劃清楚。如果地方政府在解決公共財政、解決民生問題時缺少資金,中央政府就要想盡辦法通過轉移支出給予補足。地方政府搞一般建設的資金,可以不管它,讓它通過金融市場去解決。因為社會上資金有的是,中國是個高儲蓄國家。
        另外,關于國企要退出房地產市場,現在好像管得還不徹底、不堅決。我的觀點是,企業就是以賺錢為目標的,國有企業也應該以賺錢為目標。但是國有企業是全民所有制,是共和國的“長子”,是人民的企業。現在在共和國中間,還有些低收入群體、弱勢群體的問題沒有解決好,還有很多民生問題沒有很好地解決,還有些該發展的行業沒有發展好,現在國家財政有困難,可以從所有者角度,把對你的分紅提高收回,政府應該從這個角度管他,從國有資產所有人的角度管他。
        最后一點,我想說,在現在這樣一個大環境之下,房地產市場實際上已經形成了一些“泡沫”,現在只能慢慢調。因為中國經濟穩定增長的壓力也很大,所以某種意義上說調控要講點策略。再花一到兩年的時間,慢慢消化,太急了也要出事的。但是,方向一定要明確,一定要堅持,要明明白白告訴老百姓。
        一開始我已經講了,以消費品為主導。是講“主導”,并不排除你很有錢,又看好10年、20年以后的房價,去適當地投資。如果監管政策又到位,少量的投資也未嘗不可去鼓勵。你是從個人角度講抗通脹,我是從宏觀角度講如何使整個房市健康發展,有共同之處,也有不同之處。你搞投資,可以投資以后租給人家,但政府對租賃市場進行管理,那你也要理解,因為它用于投資了。在我們外需減少的情況之下,很多產能過剩,增長靠什么?前十年來,我們靠房產投資。從客觀效果上看,房地產投資對總投資增長起了很大的作用。房地產投資是一塊很大的投資力量,現在一下子讓它急速下滑,也是個大問題。所以又強調保障房投資。因此我很嚴謹地提出,要“以消費品為主導”來發展。

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