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    1. 住宅維修資金權(quán)歸業(yè)主或更好
      2012-02-21   作者:蕭坊  來源:經(jīng)濟參考報
       
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        據(jù)廣州市維修資金管理中心透露,今年年內(nèi),管理中心將制定本市《住宅維修資金管理辦法》及維修資金購買國債的操作細則。以后全市各個小區(qū)可通過業(yè)主投票,取七成維修資金購買國債。
        根據(jù)建設(shè)部和財政部的《住宅專項維修資金管理辦法》,在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。可是,國債收益率又如何呢?以去年的數(shù)據(jù)為例,存續(xù)期在10年出頭的國債收益率基本維持在4%左右,5年期為3.5%左右,而存續(xù)期在2-3年的品種收益率略低于3%,能實現(xiàn)保值就不錯了,增值根本無從談起。
        根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。也就是說,專項維修資金是附有特別目的的財產(chǎn),這筆財產(chǎn)的主人是業(yè)主,在法理上,只要業(yè)主同意,交多少,怎么交,這筆資怎么使用及如何投資運作,這都是業(yè)主自個的事。只是,由于維修資金具有“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”和“共有財產(chǎn)”的特征,政府應(yīng)適當(dāng)介入其中。但政府對此介入過多,可能扼殺市場自由創(chuàng)新的活力,喪失效率,也容易帶來腐敗。
        在英、美、日及中國的香港和臺灣等地區(qū),維修資金的管理就是完全的市場化運作。在香港,業(yè)主委員會(業(yè)主立案法團)具有獨立法人資格,擁有法律賦予的民事法律主體的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,代表整個小區(qū)的業(yè)主來管理常用基金(包括維修基金)。在美國,業(yè)主將維修資金通過代管協(xié)議交予基金公司進行增值運作,所得收益除去管理費外,歸全體業(yè)主共有,同時,基金公司設(shè)立保證金,在投資遭遇風(fēng)險時用保證金取代專項維修資金。
        在我國,業(yè)主委員會并不具有獨立的法人資格,沒有財產(chǎn)保證,而且,業(yè)主委員會委員通常都是兼職、缺乏專業(yè)素質(zhì)。但這些缺陷卻可以通過“信托制度”來解決。在信托制度之下,業(yè)主發(fā)揮自主權(quán),請銀行(或其他信托機構(gòu))根據(jù)信托合同謹(jǐn)慎地進行低風(fēng)險的投資。住房的“養(yǎng)老錢”交給一個受權(quán)力干預(yù)較少,受市場影響較多的機構(gòu),可能更宜做到安全經(jīng)營、妥善管理,并最終實現(xiàn)保值、增值的目標(biāo)。
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