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    1. 三重因素致房價升降兩難
      2012-02-08   作者:楊紅旭  來源:經(jīng)濟參考報
       
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        楊紅旭

        展望2012年國內(nèi)樓市,關(guān)鍵要把握三大要素:政策、資金、存貨。
        首先,政策是影響樓市的第一要素。不要奢望2012年政策會重現(xiàn)2008年度和2009年的大幅放松。然而,2012年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢非常復(fù)雜和嚴峻,樓市持續(xù)低迷不可避免地將對經(jīng)濟增長產(chǎn)生負面影響;隨著房價的持續(xù)下跌,調(diào)控效果必將會越來越明顯,政策可能會出現(xiàn)局部放松。
        隨著經(jīng)濟下滑和通脹持續(xù)緩解,貨幣政策將趨于寬松,12月初存款準備金的首次下調(diào)即為明證,銀根松動有利于樓市企穩(wěn)。
        第二,資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解。可分為兩個層面:外部資金和內(nèi)部資金。外部資金主要與貨幣供應(yīng)量有關(guān)。2009、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元、8萬億元、7.5萬億元,去年偏緊,2012年預(yù)計將達8萬億元至8.5萬億元。更主要的指標是M1(狹義貨幣供應(yīng)),自2010年1月M1增幅觸頂后持續(xù)回落,2011年11月低探7.8%,12月回升0.1個百分點,很有可能正在筑底,2012年必然上行。M1與房價關(guān)系密切,一般M1觸底反彈后,房價先是跌幅減小,后由跌轉(zhuǎn)漲。當然,這次形態(tài)與2008年有差異。2008年9月步入降息通道,11月推出四萬億投資計劃,M1于11月觸底,2009年1月再探底,之后大反彈;這次政策放松力度小,M1反彈的也會慢些,房價下跌、筑底的時間也會長于上一輪。
        內(nèi)部資金面,房地產(chǎn)企業(yè)資金繼續(xù)吃緊。2011年1月至11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源75208億元,同比增長19%,較2010年同期大幅下降12.2個百分點,明顯低于近10年來25%的均值。尤其是個人房貸,連續(xù)9個月負增長。總體而言,當前企業(yè)資金緊張情況好于2008年底,但至少未來半年,這一情況仍在繼續(xù)惡化。2012年外債、房地產(chǎn)信貸、開發(fā)貸等將集中到期,多數(shù)開發(fā)商資金鏈將非常緊張,至少在上半年,降價促銷的壓力很難緩解,預(yù)期部分企業(yè)不得不變賣項目,甚至破產(chǎn)、倒閉。
        第三,存貨壓力持續(xù)增加。一方面供應(yīng)增加,另一方面成交低迷,導(dǎo)致2011年住宅存貨量不斷攀高。截至2011年12月底,北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等10大城市,新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米,與去年同期相比大增約40%。按過去6個月的平均成交量,這些存貨需要14.4個月才能消化完,再度創(chuàng)下近幾年的新高。開發(fā)商去庫存的壓力非常大,2012年必須采取措施。
        在上述三大因素綜合作用下,基于2011年主要城市成交量已經(jīng)比較低迷,2012年房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)大幅變化,升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價,預(yù)計將比2011年下跌不超過5%,市場總體形勢將略差于2011年。

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