中金公司一份針對房地產(chǎn)信托專題分析報告顯示，2012年預計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。
此前關于今年和明年房地產(chǎn)信托遭遇密集到期兌付期情況已經(jīng)多次討論，引起社會各界以及監(jiān)管部門的重視。但是，筆者還是要提醒和重申：對今年到期規(guī)模2234億元和明年到期規(guī)模2816億元兌付風險絕不可小覷。
風險來自三個方面：首先，這兩年集中到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是在2010年房價畸高階段發(fā)行的。信托產(chǎn)品設計基礎是在房價繼續(xù)走高預期下，包括融資規(guī)模、發(fā)行對象、產(chǎn)品收益率等等。而隨著房地產(chǎn)調控不松懈，向縱深發(fā)展，發(fā)行時房價繼續(xù)走高的預期落空，風險隨之凸顯出來。
其次，由于在高房價并且預期走高情況下發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般收益率都高于其他產(chǎn)品，這種高收益率加重了兌付成本，使得已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈條斷裂的房企兌付壓力雪上加霜。
再次，房企本身資金鏈條斷裂帶來的風險。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付資金以樓盤銷售回款為基礎，但在現(xiàn)有的限購、限價和限貸等調控措施下，房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩，難度增加。即使有銷售回款，開發(fā)商可能也顧及不到信托產(chǎn)品兌付上，可能用在更加急迫的應付款上。這使得房地產(chǎn)信托兌付風險加劇。
此前，鄂爾多斯市等城市出現(xiàn)的樓市危機，已經(jīng)給房地產(chǎn)信托兌付風險提前預警。從2010年后半年開始，央行不斷提高存款準備金率，使得銀行信貸資金吃緊，大大壓縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金需求。對房地產(chǎn)熱紅了眼的開發(fā)商，四處尋求新的融資渠道。而信托公司也急于尋求贏利點，自然把眼光投向了房地產(chǎn)行業(yè)，也想在房地產(chǎn)上分一杯羹。開發(fā)商與信托公司一拍即合，設計出層出不窮的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。找到商業(yè)銀行通過其平臺銷售產(chǎn)品。而商業(yè)銀行也急于發(fā)展中間業(yè)務，力圖從銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中增加中間業(yè)務收入。結果是，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來者不拒，幫助其銷售。開發(fā)商、信托公司和商業(yè)銀行特別是國有銀行三方共同導演了一款又一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投入市場銷售，一度曾經(jīng)達到瘋狂之地步。最終釀造了連續(xù)兩年高達5600億元的集中兌付風險。
今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風險是無疑的，只是風險大小、風險面廣與窄的問題。因為，依賴高房價下以樓盤銷售回款為兌付資金主要來源的基礎已經(jīng)不復存在。同時，這么大兌付壓力和兌付資金額度，依靠信托公司自有資產(chǎn)和資金墊付是杯水車薪；依靠信托公司“發(fā)新補舊”，是否能夠發(fā)得出去，是否有投資者購買，不確定性因素較多。依靠延期兌付的可能性也不大，因為，延期兌付必須許諾更高回報，而更高回報將加重融資成本、兌付壓力，將來風險會更大。依靠處理房屋抵押品，但可能一些房屋抵押品與發(fā)行時評估價格已經(jīng)大大縮水，不足以抵償兌付總額。
因此，提醒監(jiān)管部門密切關注房地產(chǎn)信托集中到期兌付風險。一定要把控好抵押品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有兌付風險苗頭，一定要及時處置抵押品。一定要督促監(jiān)督開發(fā)商將樓盤銷售回款備作兌付資金而不是挪作他處。一定要將信托公司自有資產(chǎn)和資金作為兌付準備，盡量把風險化解到最小程度。