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    1. 為京滬試點村建公租房叫好
      2012-01-10   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)業(yè)研究人士)  來源:東方早報
       
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        楊紅旭

        在近日召開的“全國國土資源工作會議”上,國土資源部部長徐紹史正式披露允許地方試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房,北京、上海已獲批準(zhǔn)。此消息一公布,有人挺,說造福城里人,受益村里人;有人批,小產(chǎn)權(quán)房會“借尸還魂”,村里人利益將被侵;更多人則有點莫名其妙,看不懂。
        公租房建設(shè)的困難,可歸結(jié)為兩點:缺錢、缺地。前者是普遍性的,后者在一線城市和部分二線城市比較突出。在這種情況下,鼓勵村集體投資、建設(shè)、運營公租房,就成為一條可行之路。可行性主要有二:一是,在很多城市,農(nóng)村集體用地存在閑置、利用率低的情況;二是,村集體投資建設(shè),成本低,可以在租金低于市場租金的情況下,仍能獲得一定的回報率,村集體有驅(qū)動力去干這檔事。
        方案是可行的,道路是曲折的。2010年6月,七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》之前,曾有一份征求意見稿,當(dāng)中規(guī)定:政府主導(dǎo),市場運作,主要由企業(yè)等社會機構(gòu)投資建設(shè),包括集體經(jīng)濟組織可利用集體建設(shè)用地投資建設(shè)。終稿中則淡化了社會投資,且沒提村集體。說明在村集體參與公租房建設(shè)上面,存在嚴(yán)重的意見分歧。
        2011年5月,《國土資源部關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》提出:對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的個別直轄市,確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進行公共租賃住房建設(shè)試點的,城市人民政府必須按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、集體自建、只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)的原則,制訂試點方案,由省級人民政府審核同意,報國土資源部審核批準(zhǔn)后方可試點。未經(jīng)批準(zhǔn),一律不得利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房。由此可見,總體上是防范亂建公租房,但又為直轄市的試點開了一道口子。這樣,才有了今天京滬試點之實踐。
        其實,上海在這方面的嘗試,走在了全國前列。2010年9月,上海出臺的《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》中規(guī)定:可綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地,適當(dāng)集中新建。追溯得更早點,2009年上海出臺《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》中提到:農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場化租賃宿舍。
        筆者強烈支持集體建設(shè)用地建設(shè)公租房。理由有三。其一,有助于增加公租房供應(yīng)。公租房保障面遠大于廉租房、經(jīng)適房,尤其是將新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員包括進來,這是巨大的進步。只要村集體愿意參與公租房,城市政府和市民沒有任何損失,有何不可?
        其二,村民可借此獲得財產(chǎn)性收益。2008年,《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出:逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。這是一個改革方向,既然短時間內(nèi)無法實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一,那么盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地,建公租房出租給市民,總歸能給村民帶來一些收益——財產(chǎn)性收益。
        其三,公租房并非“萬惡“的小產(chǎn)權(quán)房。集體用地上所建的公租房只租不售,完全合法。至于說村官會否從中謀利,盤剝村民利益,那是另外一個話題,涉及農(nóng)村民主制度、村民自治。但有一點須搞清楚,村里參建公租房,是做蛋糕;租金分配,是分蛋糕。讓村民有蛋糕吃,總歸比沒的吃要好吧。

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