近期，頻見房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的消息。中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確：明年堅持調(diào)控不動搖，促使房價合理回歸。媒體報道住建部要求原本暫定年底到期的少數(shù)城市延續(xù)限購政策，部分城市宣傳明年繼續(xù)限購。但另一方面，貨幣開始轉(zhuǎn)向，重要標(biāo)志是三年來央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。年內(nèi)政策已無懸念，明年樓市政策走向卻存變數(shù)。
一個大前提是，業(yè)內(nèi)人士須清醒的認(rèn)識到：即便未來兩年會松綁，也不可能再現(xiàn)2008年那么猛的救市行動。2008年四季度，受國際金融危機(jī)影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑，樓市更是出現(xiàn)量價齊跌的慘淡景象，于是中央和地方政府采取各種手段救市，主要是四萬億一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃，其中包括9000億的安居工程投資，另外是放松住房信貸和購房稅收優(yōu)惠。當(dāng)前形勢與2008年明顯不同，經(jīng)濟(jì)只是穩(wěn)中有落，通脹雖已下拐，仍處偏高位，宏觀經(jīng)濟(jì)政策剛剛開始放松。即便考慮到明年經(jīng)濟(jì)形勢更加不樂觀，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策放松的程度也將遠(yuǎn)遜于2008年。
不要奢望“08式餡餅”，但也不必被當(dāng)前政策嚇昏頭。客觀上講，房地產(chǎn)政策已經(jīng)見底。雖然政府一再強(qiáng)調(diào)絲毫不能放松，但也沒見追加什么新政策。反倒是，7月12日的國務(wù)院會議要求：房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，遺撼的是至今僅有臺州、衢州、珠海三地遵命，而且其措施非常寬松。
另外，在中央嚴(yán)令各地不得放松調(diào)控的背景下，仍有地方政府以各種方式、或明或暗、或直接或間接的松動政策。最典型的是10月11日佛山市發(fā)布文件，明確放松限購政策，富有戲劇性的是當(dāng)晚即宣布暫緩執(zhí)行。11月成都房管局曾一度允許開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)先對限購對象進(jìn)行售房，可暫時不登記備案，一周后同樣被迫叫停。另外還有一些地方行為卻并沒有被干預(yù)。比如：8月，馬鞍山推出了一項為期一年的補(bǔ)貼政策，對當(dāng)?shù)胤蠗l件的兩類購房者可享受市財政給予所納契稅100%的補(bǔ)助；10月，南京、常州等放松公積金貸款的政策；11月，北京、武漢等地調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，以便讓更多購房者享受到稅收優(yōu)惠；諸多地方放寬土地出讓金繳納期限等。
自今年2月以來，很多城市商品住宅成交量持續(xù)低迷，尤其是一二線城市，市場化的商品住宅成交量同比去年平均下滑一二成。10月份，全國70個城市房價出現(xiàn)整體性的下行拐點。筆者認(rèn)為，政策保持現(xiàn)有力度，市場就會繼續(xù)調(diào)整，房價也將會持續(xù)下滑，所以不可再追加緊縮政策，以免調(diào)控過頭。隨著房價持續(xù)下跌，調(diào)控效果趨于顯著，明年適當(dāng)時候，政策應(yīng)進(jìn)行適度調(diào)整。
首先，房貸政策應(yīng)考慮對自住需求者適度放松。今年以來，影響住宅需求最大的政策是房貸緊縮，不僅三套限貸，二套門檻提高，連首套住房貸亦不斷提高門檻，再加上經(jīng)過五次加息之后，貸款利率水平明顯提高，導(dǎo)致很多自住需求被迫推遲購房。商業(yè)銀行唯利是圖，在信貸指標(biāo)較少情況下，不愿發(fā)放房貸。部分商業(yè)銀行，對于首套住房，要求首付四至五成，利率較基準(zhǔn)利率上浮10%左右，首套住房與民生聯(lián)系密切，這有悖國家差異化房貸政策方針。
其次，限購政策應(yīng)考慮退出時間及方式。限購政策，是典型的行政干預(yù)手段，事實已證明效果確實不錯。然而，它注定只能是一種權(quán)宜之策，一旦效果顯現(xiàn)，就應(yīng)考慮放松或退出，免得助長負(fù)面效果。實際上，去年以來多個國家文件中，屢屢明確“在一定時期內(nèi)”實行限購，從未說過永不退出。很多人有意、無意誤讀了政策，當(dāng)前主流輿論是限購不能退出，實際上在一定程度上“綁架”了政策。這對于政策相機(jī)調(diào)整非常不利。按照當(dāng)前房價下跌的態(tài)勢，明年年中前后，應(yīng)允許地方政府對限購政策作合理調(diào)整。與此同時，明年應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點城市范圍，這既是對房地產(chǎn)稅收制度的完善，也是長期抑制投資投機(jī)需求的工具，同時也為部分城市限購政策的退出尋找“臺階”。
再次，部分城市
“一刀切”式限價有失簡單粗暴。今年1月，新國八條出規(guī)定：2011年各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。這是國家調(diào)控房價的重要手段，直接讓地方政府明確指標(biāo)，完不成則被約談和問責(zé)。這是一種行政干預(yù)手段，與限購令一樣屬于臨時之策，長期來看，不能僅拿某一房價數(shù)據(jù)考核，而應(yīng)以房價收入比這種更加科學(xué)的指標(biāo)加以約束。但既然有此政策，地方政府應(yīng)提前引導(dǎo)企業(yè)和市場，若完成難度較大，可以參考韶關(guān)廊坊、煙臺、秦皇島、丹東等做法。比如，韶關(guān)從9月18日起，首次申請預(yù)售許可證的商品房項目，申請預(yù)售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。不應(yīng)像中山和珠海的限價令，屬于“一刀切”，比如
中山限價令：自發(fā)文之日起至2011年12月31日止，單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的，暫緩銷售。11月12日，胡錦濤主席在亞太經(jīng)合組織工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會上表示：深化經(jīng)濟(jì)體制改革，改善商業(yè)投資環(huán)境，深化行政審批制度改革，減少政府對微觀經(jīng)濟(jì)活動的干預(yù)。但愿，在今后的房地產(chǎn)調(diào)控中，各級政府能減少微觀干預(yù)，尤其是對于商品住宅價格的粗暴干預(yù)。
最后，完善住房保障制度，保證施工進(jìn)度和建筑質(zhì)量。截至10月底，全國1000萬套保障房新開工率已超100%，可以說提前完成全年任務(wù)。但是，確實有相當(dāng)部分項目存在“挖坑”現(xiàn)象，沒有持續(xù)、正常的進(jìn)行施工。所以，尚須進(jìn)一步督促地方政府推進(jìn)施工進(jìn)度。另外，建筑質(zhì)量也須保證，10月份的國務(wù)院會議提出：嚴(yán)格落實工程質(zhì)量責(zé)任，項目法人對住房質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，逐步推行參建單位負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制。應(yīng)盡快在全國貫徹落實這一做法。然而，靠行政督促和問責(zé)治標(biāo)不治本，關(guān)鍵要盡快完善住房保障制度。
建議近期重點推進(jìn)兩項工作：第一，公租房正成為我國保障房的主力軍，但其投資、建設(shè)、管理機(jī)制尚不健全，各地做法不一，盡進(jìn)一步通過優(yōu)惠政策引導(dǎo)和鼓勵社會資金和社會力量能與公租房建設(shè)和運營。第二，規(guī)范企事業(yè)單位建設(shè)集資房，去年以來，這類現(xiàn)象有明顯增加，而部分地方政府也樂于以此充抵保障房指標(biāo)，須嚴(yán)格依規(guī)要求企事業(yè)單位只能以經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集資房。（刊發(fā)于南方都市報）
