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    1. 別指望房價“假摔”后再猛漲
      2011-12-23   作者:陳思進(加拿大皇家銀行)  來源:中國證券報
       
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        陳思進

        最近在《非誠勿擾》節目中聽一個從北京來的小伙子說,他10年前花7000一平米買下一套住房,沒想到十年間竟然上漲了10倍,于是他“怕”了,便把房子賣了,現在租房住 。
        這個小伙子真夠精明。因為自房地產宏觀調控政策以來,全國樓市成交持續低迷,房價松動跡象開始由新房向二手房、一線城市向二三線城市蔓延。這個小伙子在房價行將大幅回歸合理價位之前,獲利了結,可謂高手。
        上個月回國探親時,觀察到北京、上海的房價已遠超多倫多,可以和紐約媲美。每每與親友談及房市,他們都說現在買得起房的人都早有房子了,甚至擁有多套,而買不起房的人,哪怕房價跌一半也還是買不起。從這個情況來看,北京、上海的房價走勢只有兩個可能,要么繼續上漲,要么下跌,很難持平。筆者認為,此次國內房地產價格去泡沫化已成趨勢,別再期望房市“假摔”后再猛漲。縱觀全球經濟形勢,再看看中國的狀況,房價已沒有繼續上漲的基礎 。
        濟南、南京和成都等城市近來紛紛出現土地流拍,低價成交成為了市場 “主流”。隨著土地成本的降低,以及建材價格降到了歷史低點,地產商再用高成本推高房價的借口,已越來越站不住腳。
        此外,高房價存在七宗罪,對經濟的沖擊不可忽視。首先,高房價帶來的房地產暴利,吸引了大量資本進入房地產,阻礙了其他產業發展和就業崗位的創造,損害了實業;第二,高房價挫傷民眾的購買力,大幅降低內需;第三,高房價增加了國家市政建設、住宅建設以及企業擴大再生產的成本;第四,高房價拉大了貧富間的差距,以高成本阻礙中下層致富的機會;第五,高房價阻擋了人才的自由流動,阻礙了城市化的進程;第六,高房價消耗了人們的寶貴體力、精力,將導致未來人口的大衰退;第七,高房價妨礙了社會經濟的可持續發展,并由此引發未來的危機。
        因此,從長線來看,房價最終回歸合理價位是必然的,古今中外,無一例外。從長線來看,一個地區的房價最終是與這個地區的收入成比例增長,房價增幅不該超過收入增幅,一旦超過就會形成泡沫,就必然會下跌并回歸到合理水平。比如,收入10年增長一倍,而房價上漲兩倍,那么房價最終將會跌回與收入增幅相符的水平。
        以日本為例。1985年,日本迫于美國壓力提高了日幣對美元匯率,由于出口面臨壓力,日本銀行不得不寬松貨幣,希望以房市繁榮來支撐經濟,令出口產業爭取時間轉型。但結果引發房市大泡沫,東京帝國大廈地價一度比美國加州地價還高。可惜“好景”不長,到了上世紀90年代初迫于通脹,日本不得不加息,令房市泡沫破滅,經濟一蹶不振影響至今。
        而如今,全球經濟大環境比上世紀80年代要糟糕得多。歐債危機愈演愈烈,美國經濟也尚未復原,日本正經歷走向“失去三十年”的痛苦煎熬。如果不使房價回歸合理價位,中國經濟發展也難以實現可持續。

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