2011年即將結束，當前中國房地產市場的主要特征可以描述為：在較緊的房地產政策下，房價已開始全面下跌，但這種下跌是區域性的，且幅度較小。其中，除近幾年來房價漲得過快的少數一線城市房價下跌較大外，多數城市的房價則表現為快速上漲逐漸縮小且開始逆轉。另從國家統計局的數據來看，兩年來住房銷售面積及銷售金額在創下歷史新高的基礎上仍處于增長區間，只不過增幅縮小了些而已。所以，目前就此認為中國樓市已“風聲鶴唳”，未免有些夸大其詞。
那么，2012年中國房地產市場將會如何走，又會呈現怎樣的特征？市場高度關心的房地產“硬著陸”風險會不會出現？當前房地產調控政策是否會出現逆轉？如果這些情況都不出現，中國房地產市場又會發生怎樣的變化，以及這種變化對中國經濟增長將會造成什么樣的影響？
根據筆者的預判，2012年中國房地產市場發展，將主要取決于房地產調控政策的持續性及如何完善調控政策。可以說，對房地產市場進行宏觀調控，其目標是明確的——短期內讓房價回歸到大多數民眾可接受的水平，這樣看來，房價下降是房地產調控目標的主要內容之一。所以，在2011年房價上漲勢頭初步得到遏制、部分城市房價開始下降基礎上，房價下降或為2012年中國房地產市場的一個基本趨勢。至于房價下降多少，主要取決于管理層如何進一步完善2012年房地產調控政策。
因為，從現有房地產調控政策來看，盡管“限購令”對住房市場的影響十分有限，對遏制住房的投機炒作有一定作用，但房地產商和地方政府卻對住房“限購令”十分恐懼，鑒于住建部要求地方政府延續執行“限購令”，估計限購政策短期內不會松綁，影響房價下降預期依然不會改變。
其實，在當前房地產調控中最具影響力的政策是信貸政策。盡管近期央行調低存款準備金率0.5個百分點，但這仍然無法改變當前中國房地產市場流動性緊張的基本格局。在筆者看來，鑒于監管層已關注到中國房地產市場的高風險問題，估計貨幣政策“預調微調”可能放松的信貸，不會再像以前那樣大量流入房地產市場了。
更為重要的是，住房按揭貸款政策是否會發生變化，這才是決定2012年中國房地產市場走向中最為關鍵的政策取向。按現有趨勢看，嚴格區分投機性購買住房與消費購買住房的政策不僅不會改變，還會進一步得到強化與完善，如住房按揭貸款利率及首付比例進一步上升、對存量住房按揭貸款利率重新定價等。也就是說，針對住房投機炒作的整個信貸條件還會繼續收緊，會進一步強化房價下降預期。這對影響2012年中國房價走勢尤為關鍵。
當然，進一步完善住房稅收政策，也是保持房地產調控政策持續性的題中應有之義。就目前情況來看，要建立一種公平公正的住房物業稅并非易事，但從住房流轉環節入手來遏制住房投機炒作，無論是增加住房交易營業稅還是增加住房交易所得稅，從操作性看都是比較容易做的事情。如果監管層能通過住房稅收政策來全面遏制住房投機炒作，消除投機炒作者的賺錢效應，那么明年中國房價的調整態勢將好于預期。
筆者認為，2012年房地產調控的最大阻力可能來自于各級地方政府，因為這些地方政府會以“穩增長”為借口而變著法子來“托市”，從最近鄂爾多斯市宣布明年力推貸款倍增計劃來拯救樓市事件中可見一斑。由于地方政府更關注土地財政，房價下降將減少其土地收入，如果監管層的調控決心與信心稍有猶豫，這股力量隨時就有可能改變史稱最嚴厲的房地產調控走向。這也是最讓市場擔心的問題。
由此可見，2012年房地產調控的主要目標之一仍然是要促使房價合理下降，這也是市場可以預期的一種基本趨勢。至于房價能下降到什么水平，就取決于監管層如何完善當前房地產調控政策，如住房按揭貸款差異化、出臺稅收政策嚴厲限制投機炒作、從嚴和限制性土地政策及保障性信貸供給增加等，進而為去除住房投資的賺錢效應及擠出當前中國房地產泡沫創造有利的條件。
至于2012年房價下降是否會給經濟帶來負面影響，不用太擔心，因為這是擠出房地產泡沫必須承擔的成本，否則如果任由房地產泡沫的自行破滅，這才會帶給中國經濟更大的負面沖擊。
