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    1. 請保護合作建房“苦命之花”
      2011-12-21   作者:楊紅旭(房地產研究者)  來源:東方早報
       
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        楊紅旭

        合作建房,匿跡已久,重現江湖。據悉,溫州“合作建房”項目即將完工,房價僅是同等路段房價的五分之一。成功運作該項目的趙智強,準備將“溫州模式”復制到北京,且已找到兩塊意向性地塊,經初步預算,合作建房的單價僅為地區價格的四成左右。
        從2006年趙智強等人拿地開始,筆者就曾為這種行為鼓與呼。原因主要有二。首先,這是一種房地產開發模式的變革。當前,我國城鎮國有土地上面的住宅開發和建設模式非常單一,就是由開發商從政府手中拿地,開發建設后賣給民眾。當然,還存在另外一種準福利化或全福利化的模式(其中很大一部分屬于違規行為):企事業單位集資建房。如果把保障房也算進去,還有政府主導的開發建設模式,但這已與市場無關,也與不符合保障標準的居民無關。
        商品住宅市場,完全由開發商進行開發建設,好處是可以大規模、快速度地推進住宅商品化、市場化進程,弊端是房價完全按市場邏輯持續上漲,當然這其中還包括土地財政推高地價等制度性問題。而很多發達國家的住宅供應方式比較多元化,開發主體包括政府機構、國營公司、民營公司、國家與私人聯營公司、各種社團、個體居民等。比如,英國早在1844年就成立了全國性的住房協會,以指導和實施合作建房;1962年更進一步出臺了“建房社團法”,以法律的形式支持、規范大規模的合作建房運動。另外,瑞典、日本等國的社團組織在建房方面也很活躍,而且享受各種政策扶持和優惠。
        其次,合作建房能夠大大降低房價。房價過高、脫離普通民眾可支付能力,在任何一個國家都不是什么好事。所以,近幾年國家一直調控房價,而且近期全國房價出現下跌勢頭,但是即便是當前房價下跌三成,依然有很多人買不起房子。隨著保障房供應量的增加,確實能夠使相當一部分人從中受益(3600萬套完成后, 受益面增至城鎮家庭的20%),但始終還會存在一部分所謂的“夾心層”:買不起商品房,又不符合保障房條件。解決這部分人的住房問題,方式有很多,合作建房是可以選擇和發展的一個方向。
        由于省去了營銷成本、企業利潤,減少了相關稅費、人工成本、融資成本,合作建房能夠比同地段、同品質的商品房便宜三四成。至于溫州合作建房的房價僅是同等路段房價的五分之一,主要原因是2006年地價水平遠低于當前。
        當然,近幾年很多嘗試和努力都以失敗告終,說明這一建房模式遇到了巨大的阻力。一是拿地難,在公開市場上,合作建房者很難與財力雄厚的開發商爭地,只能退而求其次,購買開發商看不上的“邊角料”。二是合作難,幾十人、幾百人參與合作,溝通、協調、商議、決策,每個環節都要實行民主制,管理和決策成本較高。三是政策難,雖然國家法規中并無禁止個人或多人購地建房,但對很多人參與的合作建房,政府態度比較曖昧,甚至有官員懷疑這是一種“非法集資”。
        面對各種艱難險阻,合作建房就像一朵“苦命之花”,溫州項目畢竟開花結果,更多的想法和項目還沒吐蕾,就遭冰霜。在不違法的前提下,堅持以滿足普通百姓自住需求為原則,這樣的合作建房,應該得到全社會理解,也應得到政府的關照。

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