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    1. 樓市“找茬”式博弈模式已形成
      2011-12-14   作者:沈彬(法律工作者)  來源:新京報(bào)
       
      【字號(hào)
        近期一些樓盤的降價(jià),引發(fā)了部分業(yè)主的強(qiáng)力反彈,特別是那些期房業(yè)主。二期樓盤驀然比一期每平方便宜了好幾千元,一套房子就是幾十萬的損失,自己的房子一天沒住,半輩子的收入就這么沒了?
        在這種心理之下,最近一些降價(jià)的樓盤,遭遇到了老業(yè)主的“維權(quán)”:要求退還差價(jià)、要求退房,甚至還引發(fā)了一些沖突。這受到信仰“契約精神”的人嚴(yán)厲抨擊:房價(jià)跌了,找開發(fā)商補(bǔ)差價(jià);房價(jià)漲了,怎么不找開發(fā)商?
        筆者認(rèn)為研究中國的房產(chǎn)市場,就應(yīng)立足于具體的事實(shí),而不是拿一些大道理“上綱上線”地扣帽子,不必“宏大敘事”。既不必美化私心算計(jì),也不必羞談個(gè)人利益。
        首先,中國房產(chǎn)業(yè)的狂飆猛進(jìn),伴生著普遍的不規(guī)范操作。如一些開發(fā)商把工業(yè)用地忽悠成“住宅”,害業(yè)主落不了戶口;一些樓盤配套設(shè)施降級(jí)、綠化面積縮水;售樓小姐滿應(yīng)滿許,事后全不認(rèn)賬;廣告冊(cè)上白紙黑字,合同完全變樣。如此種種,相信不少買樓人,特別是遇到資信較差的開發(fā)商時(shí),一定“意外不斷”。過去的黃金時(shí)代里,由于當(dāng)時(shí)“買到就是賺到”,買房人也就不會(huì)跟開發(fā)商較真兒。
        但現(xiàn)在市場環(huán)境變了,政府堅(jiān)持調(diào)控不放松,房價(jià)的上升通道被阻斷,買房人自然有了自己的“小盤算”,會(huì)找開發(fā)商的“茬”。例如,把“買貴了”的晦氣找到開發(fā)商最難掌握的配套設(shè)施上,近期某樓盤業(yè)主稱:開發(fā)商原本承諾業(yè)主子女可以就讀市重點(diǎn)中學(xué),配套三甲綜合醫(yī)院,現(xiàn)在都有了變數(shù)。以此為由進(jìn)行“維權(quán)”,要求補(bǔ)償或退房。這個(gè)頗具代表性的個(gè)案表明,在降價(jià)潮中,購房人通過找開發(fā)商的“茬”,以便施壓,這種博弈模式已經(jīng)形成。
        還要看到,由于限購政策的出臺(tái),買房需要資格,而非首次購房則需要承擔(dān)更多的借貸成本。這意味著住房難以如過去一般自由交易,其商品和投資屬性被弱化。購房人在出手時(shí),需要更加慎重,如此一來,開發(fā)商在交易中的強(qiáng)勢地位必然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。所以游戲規(guī)則也要改一改,開發(fā)商不要光指責(zé)買房人沒有“契約精神”,而應(yīng)先提高自己的誠信度,百分百地兌現(xiàn)售樓時(shí)的承諾,少拿自己不可能完全掌握的配套設(shè)施來忽悠,別再用“房價(jià)只升不跌”的神話來忽悠購房者。
        有人將業(yè)主在房價(jià)下降時(shí)的“維權(quán)”行為斥之“房鬧”、“無契約精神”。其實(shí),別說是業(yè)主,就是航運(yùn)公司造船、租船,在合同成立后,如果市場價(jià)格有劇烈波動(dòng),也會(huì)請(qǐng)律師找對(duì)方“違約”的茬,推翻合同,或者變更價(jià)格。
        因此,“找茬”本身還是在法治的游戲規(guī)則里,對(duì)業(yè)主沒必要上綱上線;當(dāng)然,打砸售樓處則是徹底違法了。
        另一方面,消費(fèi)者自己也要多留神兒,不要輕信沒落實(shí)在合同上的承諾。
        基于游戲規(guī)則的改變,當(dāng)前有必要建立起政府監(jiān)督、律師等專業(yè)人士深度參與、消費(fèi)者訴求充分表達(dá)、嚴(yán)格約束房產(chǎn)商承諾的公平、自由的新購房機(jī)制。
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