評析當前錯綜復雜的經濟形勢，房地產市場的糾結，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經濟發展障礙，也是未來中國經濟能否良性運行的關鍵所在。
房地產宏觀調控已持續一年多了，房地產泡沫也正在逐漸擠出，房地產市場預期已開始出現重大轉變。不過，在這樣的房地產重大轉折時期，不僅世界經濟面臨衰退的風險沒有減弱，而且國內經濟增長也在陸續放緩，隨著外匯占款出現負增長、人民幣升值開始出現逆轉、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年來第一次下降了存款準備金率。這又喚起了房地產開發商及一些地方政府對房地產宏觀調控政策轉向的希望。住建部透出的對年底將要到期的各地住房“限購令”將繼續執行的信息，尤其是李克強副總理發話說國內房地產宏觀調控政策不會改變，政府對房地產宏觀調控的態度十分堅決，終于讓這類幻想破滅。
不過，無論中央政府對當前房地產宏觀調控態度如何堅決，由房地產引發的許多利益問題仍不可小視。現有數據表示，今年前11個月，國內130個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18萬億元，與去年同期相比減少了30%。如果計算全國所有城市，今年地方政府的土地財政可能減少上萬億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。
還有，地方政府對房地產宏觀調控可能嚴重影響GDP增長的心結還沒有解開。也就是說，對于房地產巨大泡沫的嚴重危害性，大家已有共識，無論是政府還是學界。因此，對房地產宏觀調控決心，中央政府是堅決的。但是，由于房地產對其他產業關聯緊密，在當前全球經濟面臨嚴重不確定性的情況下，如果房地產宏觀調控力度過大，是否會引發中國經濟硬著陸或衰退，各方看法還很不同。中央政府希望，通過加大保障性住房的建設力度，沖淡由于房地產宏觀調控對國內經濟增長的影響。當然，盡力減少房地產宏觀調控對經濟的沖擊，既要促使房價下降，又要保持這種調整的平穩，防止經濟下滑失控，要實現很好的平衡，委實并非易事。這正是當下中國房地產市場的糾結所在。
還有一個方面，就是在房地產宏觀調控的具體政策上，如何實現短期政策向長期制度安排過渡，也是房地產宏觀調控保持平衡的重要方面。在不少人看來，盡管今年一些地方出臺的房地產限購、限價令對市場起到較大作用，但這種行政干預的方式素為市場所詬病。如果這種行政化的調控方式不退出，所產生的后遺癥將會十分嚴重。因此，如何讓這種以行政干預為主導的房地產宏觀調控向有利于房地產健康發展長效制度轉變，也是必須盡早籌謀的重大問題。這既有房地產發展模式的重建問題，也有相應的政策儲備問題。
對于房地產發展模式，去年國十條第一條中有個清楚的思路，就是要讓房地產市場最終回歸居住功能。現在看來，要通過政策來落實并非易事。因為，如能將房地產泡沫擠出，去除房地產的賺錢效應，那么國內房地產市場將仍然是未來幾十年經濟增長之動因，仍是保持國內經濟持續穩定增長的源泉所在。問題是，要實現以投資為主導的房地產市場向以消費為主導的房地產市場過度，或讓房地產市場性質發生根本性轉變，其代價與成本一定不小。擠出房地產泡沫的代價與成本由誰來承擔？當房地產市場轉型要讓一些人或企業的利益受損時，所面臨的阻力與糾結是前所未有的。但想要尋求經濟發展的最佳平衡點，不觸及一些人或企業利益，肯定是不可能的。
房地產宏觀調控向長效機制與制度轉型，現在看來，中央更多把著力點放在加大保障性住房建設及推行房地產稅上。但這里有個關系要理清，如果房價能向下調整，保障性住房建設還要不要這樣大的力度？這個思路要不要變化，還得進一步觀察。畢竟，經濟適用房、限價房，只有在樓價高企時才顯其重要性。
說到房地產財產稅，其實現在并非是要不要出臺的問題，關鍵是能否出臺一個公平公正的房地產稅的問題。如果房地產稅的出臺僅是如上海與重慶試行的那樣，那這個稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是，推出房地產財產稅，基礎條件準備好了嗎？如果沒有準備好，那么現在推出房地產稅的公平公正性就十分令人置疑了。房地產稅的作用，關鍵是要去除房地產市場賺錢效應。筆者認為，在房地產財產稅的基礎條件還沒有準備好的情況下，通過房地產交易環節嚴厲打擊房地產投機炒作，應該是房地產宏觀調控最大的儲備政策。
