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    1. 美國樓市,中國的鏡子
      2011-12-13   作者:陳思進  來源:經(jīng)濟參考報
       
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        陳思進

        政府出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策至今已兩年,近期出現(xiàn)了量價齊跌的趨勢,不少人認為房價的拐點來臨了,而有些人則疑惑,房地產(chǎn)作為過去中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),它未來的發(fā)展空間還多大?在階段性的調(diào)控之后,如果泡沫被擠掉了,中國未來應該走怎樣的發(fā)展道路?
        事實上,房地產(chǎn)本不該成為一個國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),任何過度仰賴房產(chǎn)發(fā)展的國家,不可避免地都將陷入經(jīng)濟衰退,嚴重的還將導致經(jīng)濟蕭條,甚至引發(fā)全球經(jīng)濟危機。以美國為例:
        自置居所,是上世紀70年代后期在美國政府的推動下興起的,通過政府資助的實體:房地美、房利美和聯(lián)邦住房貸款銀行基金所涉及的抵押貸款政策,直接或間接地鼓勵民眾達到購房自住的目的。美國政府還通過稅收——允許屋主的按揭利息抵消所得稅的政策,使房屋市場得到進一步的推動。而“社區(qū)再投資法”更鼓勵低收入家庭自置房屋。不過美國房地產(chǎn)市場的泡沫,是從上世紀90年代中期開始醞釀的。
        克林頓政府積極推動監(jiān)管機構行動起來,促使貸款機構把過去不夠資格申請房貸的低收入人群,列入貸款對象的范圍。由于自置居所一直由政府推動并通過鼓勵借貸的政策,引發(fā)有關“政府政策導致了次貸危機”的辯論。
        事實也確實如此。美國的房產(chǎn)泡沫也是經(jīng)濟泡沫,影響了美國一半以上的住房市場,以至美國財政部長于2007年10月感嘆地產(chǎn)泡沫是“我們經(jīng)濟的最大的風險”。美國房產(chǎn)泡沫的崩潰,不僅直接影響了業(yè)主的房產(chǎn)估值,而且還影響了國家的抵押貸款市場、房屋建筑商、房地產(chǎn)商、家居供應零售網(wǎng)點、華爾街大型對沖基金、機構投資者持有的基金以及外資銀行,引發(fā)了2008年金融危機,導致全美經(jīng)濟衰退和全球經(jīng)濟危機。
        僅在2008年,為拯救美國房產(chǎn)泡沫,美國政府撥出超過900億美元的專項貸款,至今向房利美和房地美這兩個政府資助企業(yè)的財政支持超過400億美元。
        火爆的房屋市場,使得推土機無法停頓地向地下挖掘,一幢幢房屋平地而起。結果呢,美國出現(xiàn)了十大空城:堪薩斯、休士頓、底特律、俄亥俄州的代頓、路易斯安那州的巴吞魯日等城市,新屋空置率接近4%,租房空置率平均為13.86%。
        美國是中國的一面鏡子。如果中國繼續(xù)把房地產(chǎn)當作中國的支柱產(chǎn)業(yè),美國的今天就是中國的明天。因此中國在擠掉房產(chǎn)泡沫之后的發(fā)展方向和當務之急,是鼓勵創(chuàng)新,鼓勵發(fā)明創(chuàng)造,創(chuàng)建自己的公司品牌,再也不能指望代工和加工的低端企業(yè),也不能仰人鼻息看別人的臉色過日子。只有做好了實體,國家才能真正強大,百姓才能真正富有。

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