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    1. 樓市限購限價的管理成本很高
      2011-11-29   作者:陳寧遠(獨立財經問題觀察人士)  來源:上海證券報
       
      【字號
        據報道,杭州經濟開發區近期啟動了一項租房和購房的補貼計劃,名為《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》(暫行)(以下簡稱《細則》)!都殑t》規定,該開發區從財政口徑撥款,設立高達一億元額度的企業員工安居補助專項資金,用于今年內符合條件的在杭州經濟開發區范圍內租房和購房者。
        該計劃引人關注的核心內容有兩點,一是向在該開發區注冊、納稅和經營的企業定點頒發,并規定工業企業應符合2010年度銷售產值億元以上的條件,或經有關部門認定為省級高新技術企業、技術先進型服務企業;二是規定每套房屋一次性補助10萬元購房款,以及分3年最高補助額度為50萬元的銀行同期商業貸款年息或公積金貸款利息。按這項規定,符合條件的購房者購置首套房,約能享受20萬元補助。
        說實話,在招商引資各顯神通的地方政府或者政府主導的各種開發區里,不算特別優惠(對一個規模稍微像樣點的企業,地方政府在招商引資時,僅個人所得稅先征后返,都有可能讓企業及其職工享受到更優厚的財政折扣)。之所以它會引起一些媒體的關注,不過是眼下被認為是房地產宏觀調控關鍵時刻。不管出臺這項政策的動機是什么,拿財政的錢補貼無論什么性質的購房者,似乎都與房地產市場宏觀調控大方向相違。
        但只要稍微冷靜地分析一下,便可知道,總額不過一億,單個購房補貼不過20萬元的一項開發區的優惠計劃,根本無法對地產市場產生什么影響。現在一個普通樓盤開發面積都有10萬平方米,在杭州這樣的城市,這個等級的樓盤銷售額可達10億。更何況,這不過是一個開發區的行為,實在不必過分看重這個專項補貼在宏觀地產調控里的逆作用。當然,如今地產價格的高企,已實質性影響了中國的經濟構成,加大了經濟運行的成本,也是嚴峻的事實。一個在杭州這樣的經濟發達地區的開發區,因為地產價格尤其住宅價格高企,已不能用該地區的經濟地理優勢和其他優惠政策來吸引投資人,并留住應該留住的人才,地產價格高企的副作用是相當明顯的。由此也足以證明,當下的地產價格在相當大程度上是不合理的。
        道理簡單,目前我國的地產價格處在歷史上最嚴格的宏觀調控手段之下,除了從緊的貨幣政策,其中最嚴厲的、由地方政府直接實施的辦法就是限價、限購這兩條。這兩項政策自今年初開始實施以來,也許有些效果了,但終究離期望值還差得多。比如國家統計局頒布的今年10月中國70個城市的新建商品住宅的價格指數的數據顯示,雖然環比略微下降了,但同比都還在上漲之中,盡管上漲幅度小了很多。在北京,環比下降0.10%,同比上升了2.20%;在上海,環比下降了0.30%,同比卻上升了3.40%;在廣州,環比下降了0.20%,同比上升了6.20%;出臺購房補貼的杭州,環比下降了0.40%,同比卻上漲了1.60%。盡管從上漲幅度來看,確是小了不少,但至少在10月之前,地產依然在上漲,而這絕非出臺限購和限價政策所希望的結果。
        其實,對于限購和限價的效果,從一開始就有爭議。但面對房價的過快上漲,實施這種管理成本高、效果難料的辦法,卻在某種不得已之中展開了。無疑蘊含了極高的行政管理成本。
        即使沒有杭州開發區以挽留人才為名義的財政補貼,也會有其他各種隱性的財政補貼。可以這么說,只要實施限價和限購的政策,政府表面是對價格有發言權了,但背后卻喪失了價格波動所代表的市場的真實交易。而這樣的交易一旦失去,不僅市場的投資人和消費者受到了直接損失,財政收入稅收也會大打折扣,而這就是行政管制的成本,這比從財政收入直接拿錢去補貼的花費要多得多了。
        比如,限購之后本來該買房、能買房的人不買,交易少了,相應的稅就少了;而限價之后,本來想賣房的不賣了,交易也少了,同樣導致稅基下降,稅收減少。仍以普通10萬平方米的樓盤計算,土地增值稅,營業稅和所得稅的減少,怎么都遠遠超出一個億的購房補貼。
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