近期謝國忠再發(fā)〝樓市崩盤〞的驚人之語,本想聽過就算了,一笑置之。怎奈不少人爭相咨詢我對謝國忠之樓市走勢預(yù)測的想法,逼得我不得不表達(dá)自己的感受。
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經(jīng)濟(jì)學(xué)者必然會是樓市專家嗎 |
首先想說的是,為什么經(jīng)濟(jì)學(xué)者總是理所當(dāng)然地自認(rèn)為是樓市專家,殊不知房地產(chǎn)事涉多端,政治、政策、金融、經(jīng)濟(jì)、社會、市場等各個層面,莫不與房地產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系,專注于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的學(xué)者,卻老是喜歡對其事實(shí)上非常陌生的樓市說三道四、指手畫腳。前有易憲容因不斷地錯誤〝猜想〞鎩羽而去,后則有謝國忠類似夢囈般之〝樓市崩盤〞論述,令有識者哭笑不得。
就在房地產(chǎn)明確進(jìn)入〝價量齊跌〞的態(tài)勢后,長期看空中國樓市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)者謝國忠再發(fā)悲觀論調(diào)——樓市將會進(jìn)入最冷的〝冰河世紀(jì)〞,全國平均樓價將會下跌50%,而下跌周期最長將達(dá)3年。此一徹底看衰的觀點(diǎn)令人匪夷所思,更無法想象依據(jù)為何?頗有信手拈來、〝天上掉棒槌〞之感。
尤其可議的是,關(guān)于〝下跌周期〞的判斷,何謂〝最長將達(dá)3年?〞如果房價降勢3個月后止跌,是否也包括在內(nèi)?如果謝國忠真的對自己的推測有信心,起碼應(yīng)清楚表述其期限范圍,而非含糊籠統(tǒng)、概括地定出一個終極時間,如同對動物壽命判斷,人是100歲,狗活20年一樣,看不出任何實(shí)質(zhì)意義,卻有可能對有意購房者形成嚴(yán)重的誤導(dǎo)作用。
這樣的〝專家〞在臺灣地區(qū)也有,只是不姓〝謝〞罷了。一位知名大學(xué)的地政學(xué)博士級教授(地政好歹跟房地產(chǎn)沾得上邊),20年來看空樓市,總要大家靜觀其變、暫時不要買房,當(dāng)時相信其論述的人,對這位教授至今猶有余恨,因?yàn)橐坏?0年,眼看著房價愈走愈高,離自己的收入、支付能力愈來愈遙遠(yuǎn),房子已經(jīng)從〝不愿買〞到〝買不起〞了,怎么能不悲從中來呢?謝國忠所扮演的角色不也正是如此?他從來不曾告訴大家購房時機(jī)何時出現(xiàn),只是不斷言出驚人的恫嚇消費(fèi)者房價崩盤在即,結(jié)果跟宏觀調(diào)控一樣,房價總是節(jié)節(jié)走高,令人不得不懷疑其判斷力與專業(yè)度,乃至是否了解中國樓市背后干預(yù)力量的〝雄厚實(shí)力〞。
也有人說,謝國忠總會有說對的時候,所以他的話仍有參考價值。我不否認(rèn)這種狀況的可能性,就像預(yù)測人會死一樣,總有正確的一天,關(guān)鍵是房價5000元/平方米時,這位謝先生就開始喊房價過高勢必腰斬了,當(dāng)房價飆到3萬元/平方米時果真折半,也還有1.5萬元/平方米,對有意的購房者而言,則平白錯失了5000~15000元/平方米值得進(jìn)場的空間,更何況除非是無政府狀態(tài),否則多數(shù)一、二線城市房價腰斬談何容易。畢竟,從1989年至今的22年間,土地出讓收入占地方財政收入的比例,從微不足道的0.24%,至2006年時已達(dá)38.9%,2010年更近乎翻番、飆高至74.14%,房價崩盤無異地方政府宣告破產(chǎn)。
或許有人會質(zhì)疑的提出:房產(chǎn)是買漲不買跌,地方政府又能做什么呢?這也未免太低看了地方政府的能耐。以上海為例,1994年推出〝藍(lán)印戶口〞,1998年再加碼〝購房退稅〞,2001年買房甚至可以做到全額貸款,凡此種種無一不大大刺激買氣進(jìn)場。
當(dāng)然,地方政府欲采取上述措施必須具備一定的正當(dāng)性,否則難以得到社會輿論的支持,而顯然可見的是,一線城市房價跌破20%,二、三線城市跌破30%,四、五線城市跌破40%,買氣仍未明顯出籠時,其正常性便已具備,屆時政府救市戰(zhàn)機(jī)畢露,哪有可能讓房價出現(xiàn)整體平均50%的跌幅,且周期長達(dá)3年呢?