最近幾則新聞放在一起看很有意思。一是去年飆升的姜價(jià)今年大“跳水”，產(chǎn)地批發(fā)價(jià)從9.60元/公斤暴跌至0.70元/公斤，為近十年最低。二是受供應(yīng)短缺影響，豬肉價(jià)格年內(nèi)一度升至歷史高位，但自9月中旬以來(lái)已累計(jì)下跌6.4%。三是2009年上海誕生了全國(guó)一半“地王”，現(xiàn)在隨著危機(jī)爆發(fā)，豪氣吞下“地王”的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，“地王”已成燙手山芋。
房地產(chǎn)、豬肉與生姜，看似風(fēng)馬牛不相及，但都反映市場(chǎng)價(jià)格的周期性。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)周期較短，一般二三年。地產(chǎn)市場(chǎng)周期較長(zhǎng)，一般10年左右，泡沫嚴(yán)重的還會(huì)超過(guò)20年，比如1995年后的日本以及今天的美國(guó)。
如何解決周期性波動(dòng)導(dǎo)致的嚴(yán)重投資浪費(fèi)？一般有兩種方案：政府主導(dǎo)或市場(chǎng)主導(dǎo)。上述周期性波動(dòng)看上去似乎完全是由市場(chǎng)導(dǎo)致：消費(fèi)者根據(jù)價(jià)格預(yù)期決定需求，生產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格決定生產(chǎn)，市場(chǎng)根據(jù)需供決定價(jià)格。那么問(wèn)題的出現(xiàn)一定是市場(chǎng)失靈了！于是，政府出面引導(dǎo)調(diào)控經(jīng)濟(jì)，事無(wú)巨細(xì)一手包辦，然而其效果如何，已在前蘇聯(lián)或改革開(kāi)放前的中國(guó)都有例證。
可行的辦法還是引入連接商品與金融的大宗商品期貨市場(chǎng)。像美國(guó)芝加哥期貨交易所，提供各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品、金融及金屬的期貨和期權(quán)交易，大大降低了消費(fèi)者和生產(chǎn)者對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性。不過(guò)，相對(duì)于農(nóng)產(chǎn)品期貨的成功，芝加哥交易所的房地產(chǎn)指數(shù)期貨目前還在起步階段，參與者較少，成交量也低。原因很多：一是房地產(chǎn)不像農(nóng)產(chǎn)品，沒(méi)有較高同質(zhì)性，難以用標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)的物對(duì)合同避險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)不像農(nóng)產(chǎn)品有天然的買(mǎi)方（食品加工廠商）和賣(mài)方（農(nóng)場(chǎng)主），所以缺乏期貨合同的空方和多方。三是房地產(chǎn)交易成本高，流動(dòng)性小，價(jià)格不夠透明公開(kāi)，房地產(chǎn)指數(shù)難以準(zhǔn)確跟住實(shí)體交易情況。此外，除指數(shù)期貨，投資者還有股票、期權(quán)或信用違約掉期（CDS）等投資品可選擇，均可達(dá)到做空房地產(chǎn)的同樣目的。
在嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政措施下，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是投資客，都沒(méi)有把重點(diǎn)放在研究房地產(chǎn)基本面上，而是放在猜測(cè)政府意圖上了：何時(shí)限購(gòu)會(huì)取消？何時(shí)信貸會(huì)放寬？這對(duì)建立長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定的房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑害處多多：政策輕微變化會(huì)使市場(chǎng)大幅波動(dòng)；政策變化所帶來(lái)的巨大利益極易造成尋租空間；與政策捆綁在一起的銀行，無(wú)法對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)作出獨(dú)立評(píng)估和定價(jià)等等。
中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在需解決的問(wèn)題，首先是給市場(chǎng)一個(gè)明確預(yù)期。類(lèi)似限購(gòu)的行政手段短期對(duì)控制房?jī)r(jià)有效，但長(zhǎng)期上稅收和貨幣政策才是健康的管理手段。其次，要盡量給市場(chǎng)準(zhǔn)確信息。現(xiàn)在中國(guó)缺乏如住房自有率、住房空置率、平均每戶家庭擁有住房數(shù)等基本數(shù)據(jù)。沒(méi)有這些數(shù)據(jù)，怎知道市場(chǎng)是否飽和，有多少剛性需求或投資需求？建立公正可信的房地產(chǎn)指數(shù)也是非常必要的，目前中國(guó)使用的中位價(jià)格指數(shù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不能體現(xiàn)同質(zhì)性房產(chǎn)的真正價(jià)格變化。
當(dāng)然，即便在一個(gè)純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)也很難找到有效的周期性波動(dòng)解決方案。不過(guò)，在資源配置效率方面，透明、公開(kāi)的商品市場(chǎng)輔以發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，仍優(yōu)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政調(diào)控手段。如果只因金融衍生物的風(fēng)險(xiǎn)而阻礙金融市場(chǎng)的現(xiàn)代化，無(wú)疑是因噎廢食，實(shí)不可取。（本文摘編自2011年第46期《新世紀(jì)》，原題為“開(kāi)發(fā)商、豬肉與生姜”，作者為約翰·霍普金斯大學(xué)金融學(xué)及房地產(chǎn)學(xué)兼職教授）
