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    1. 治理房市泡沫 稀釋比刺破更可取
      2011-11-22   作者:劉振冬  來源:經濟參考報
       
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        劉振冬

        房地產的趨勢性下行基本得到確認,但其未來的下滑恐怕并非如GDP一樣受控。
        如果這種加速下調發生,不僅會加速房地產及其相關產業的下行,進而影響GDP的平穩增長。而且,房地產市場調整還會對地方土地出讓金、稅收產生沖擊,惡化地方政府的資產負債表。這些調整反應在賬面上,都將成為對金融機構資產質量的壓力。如此看來,政策有必要提前做出預案對沖,防止去泡沫化引發大調整。
        從目前的數據看,房地產投資增速下滑幅度存在顯著擴大的可能。10月份,作為先行指標的新開工面積大幅下滑,同比增長率從8月份的32%、9月份的8.9%驟降至2.2%。商品房銷售面積單月同比負增長9.9%,銷售額同比負增長11.1%,單月同比增速比9月份出現約20個百分點的大幅下滑,且2011年首次出現銷售額增速小于面積增速,顯示全國房價已開始出現下跌。房地產開發資金來源累計同比增速20.2%,增速縮窄2.5個百分點。
        從宏觀層面考量房地產對經濟的影響,既往數據顯示,2003至2009年,投資對GDP增長貢獻率平均46.98%,而房地產投資額占固定資產投資額的比例平均為24.10%。也就是說,房地產投資對GDP增長的直接貢獻率為11.32%,房地產將對經濟增長有較大影響。
        從產業關聯度角度考察,有學者的研究發現,在42個產業部門中,與房地產業后向直接關聯的部門有39個,主要后向直接關聯的產業依次是:金融保險業、建筑業、租賃和商務服務業、住宿和餐飲業、非金屬礦物制品業、交通運輸及倉儲業、交通運輸設備制造業、電器機械及器材制造業、通用專用設備制造業等。與房地產業前向直接關聯的部門有41個,主要前向直接關聯產業包括:公共管理和社會組織、批發和零售貿易業、金融保險業、其他社會服務業、信息傳輸、租賃和商務服務業、住宿和餐飲業等。
        所謂前向關聯關系,實質是該產業向另一產業提供生產要素或者服務而發生的關聯關系。后向關聯關系則是本產業的需求而與其他產業部門發生的關聯關系。
        具體到一些大的行業,冶金方面,建筑用鋼約占鋼材需求的50%,房地產調控將對其構成實質性拖累。同時,房地產調控對鋁的影響直接,對銅的間接影響較大。目前,鋼鐵從5000多元/噸跌到4000多元/噸,銅從8萬多元跌到5萬多元。在工程機械領域,房地產貢獻了30%的收入,混凝土機械和挖掘機分別占40%和20%。在建材領域,玻璃需求在房地產中的新建筑占主體,約占玻璃總需求的60%。玻璃產量同比增速對房地產竣工面積累計同比增速的敏感性系數為0.78,而對汽車產量的敏感性系數僅為0.27。水泥需求受房地產和基建共同拉動,其同比增速對房地產新開工面積累計同比增速的敏感系數為0.44。
        在金融領域,雖然“按揭貸款+房地產開發貸款”占銀行貸款總額的比例基本保持穩定,但由于地方政府融資平臺貸款占比迅速上升,導致銀行貸款中受房地產影響的部分被顯著放大。眾所周知,為配合2008年的基礎建設,地方融資平臺大規模舉債,明年將進入又一個還貸高峰期,而地方政府預算很大程度上樂觀地考慮了未來的土地收入。
        誠然,房地產泡沫是政府和群眾所深惡痛絕的,但政策對待房地產泡沫應持理性的態度,應充分考慮到房地產泡沫破裂對市場、對經濟的巨大沖擊?梢灶A期,在2012年,隨著房地產的惡化、國際市場動蕩的加劇、平臺還債高峰期的到來,未來潛在的金融風險將進一步集聚。從這個角度考量對泡沫的治理,“稀釋”可能比“刺破”更加可取。

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