自2010年4月新“國十條”以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)歷時一年半多，當前正處于十分關鍵的時期。對繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控持反對意見最主要的觀點有兩個：一、會因為影響房地產(chǎn)投資而拖累經(jīng)濟發(fā)展；二、會因為影響市場行情尤其開發(fā)商資金鏈而導致金融風險。
一年多前，筆者在參加有關決策部門調(diào)研的時候，就明確指出這種擔心不必要，并預言調(diào)控持續(xù)緊縮下，我國房地產(chǎn)投資仍會高速增長，金融風險也不會因為房地產(chǎn)調(diào)控而爆發(fā)。過去這一年來的市場形勢發(fā)展印證了我的判斷。筆者的判斷基于以下主要理由：
| |
1.
房地產(chǎn)投資與房價走勢沒有直接關系 |
從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上看，房地產(chǎn)投資的增幅與房價漲跌之間并不存在強的關聯(lián)度，往往還有一定的背離。如1998年房改后的1999-2003年間，房價漲幅很低，平均在3%左右，但這幾年房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，并都顯著高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速。2004-2007年和2009年房價高漲，但房地產(chǎn)投資增速反而低于同期固定資產(chǎn)投資增速。2010年本輪調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增速反而創(chuàng)下歷史新高，達到33%。2011年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長34.3%。這些都遠遠超過同期固定資產(chǎn)投資增速24.9%。土地購置面積也保持15%以上的增長。
為了進一步驗證我的觀點，我曾定量研究了2000年以來的月度房價增速與月度房地產(chǎn)投資增速之間的關系，無論在何種模型設定下，都可以發(fā)現(xiàn)兩組數(shù)據(jù)之間的相關性很低。
| |
2.
房地產(chǎn)投資主要取決于對經(jīng)濟基本面的中長期預期 |
對數(shù)據(jù)的研究可以進一步發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)對房價變動的敏感性不強，而對宏觀經(jīng)濟基本面尤其是GDP、工業(yè)增加值和城市化的走勢十分敏感。
業(yè)內(nèi)多數(shù)學者和戰(zhàn)略投資者都認為，只要中國還處于經(jīng)濟增長和高速城市化階段，對商品住房的“剛性”需求仍然可觀存在。2010年全國城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積（含非市場途徑的所有新建住宅）創(chuàng)下歷史最高紀錄，達到8.68億平方米，折合800多萬套。但我國目前城市家庭有2.4億多戶，意味著每年只要3%～4%的家庭有新增或改善住房需求，8.68億平方米的新增住房供應就能消化掉。
國內(nèi)外權威機構都預計，未來10-15年仍將是我國城市化高速進行的時期，預期每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬左右，以人均住房建筑面積30平方米的需求來看，這就需要4.5億平方米的新建住宅。2010年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為145億平方米，僅補償折舊就需要消耗3億平方米，再考慮約有40%是1999年之前以非市場方式提供，在品質(zhì)與功能上很難滿足現(xiàn)代居住需求，已有房者的潛在住房改善需求也十分巨大。所以，總體上在未來10-15年，我國城鎮(zhèn)住房供應仍然偏緊張。
本輪通過大規(guī)模“限購”政策的實驗，即使一線城市的交易量也沒有太多下滑。在政策高壓和房價沒有松動的背景下，2011年1-10月全國商品住宅銷售面積仍然增長9.0%，這正說明中國居民對住房的剛需確實強勁。可以說，目前中國的城市住房供給能力相對居住需求都仍然處于供不應求狀態(tài)，如果不繼續(xù)嚴厲抑制投資性和炒作需求，那房價勢必高不可攀并波動劇烈。
以上分析的政策含義是，中國房地產(chǎn)市場黃金發(fā)展期還將持續(xù)一段較長時間，事實上幾乎所有大房地產(chǎn)公司都對中國房地產(chǎn)市場的中長期仍然看好。加以房地產(chǎn)項目的調(diào)整成本很大，大多數(shù)開發(fā)商不會因為短期的政策調(diào)整就下馬項目。
| |
3.
房地產(chǎn)投資在穩(wěn)定預期下才能穩(wěn)健增長 |
理論和經(jīng)驗都表明，在價格溫和、預期穩(wěn)定的市場環(huán)境下，開發(fā)商才更愿意放心大膽、開足馬力地進行投資。1999-2003年房價增幅十分溫和，但住宅房地產(chǎn)投資都在高位增長就是明證。只是一段時間內(nèi)個別熱點城市的房價出現(xiàn)了暴漲暴跌，才會誘導部分開發(fā)商產(chǎn)生投機心理，去不斷嘗試以囤地、放慢施工速度、捂盤等各種策略性機會主義行為來讓自己的利潤最大化。所以房價暴漲往往不會帶來投資增加，反而還容易見到投資收縮。本來2009年足可以讓市場來懲罰投機心理重的開發(fā)商，但遺憾錯過這個時機，導致開發(fā)商的賭徒心理更加濃厚，投資變投機的行為更加肆無忌憚。
從這個角度來說，正是著眼于保經(jīng)濟增長、著眼于穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，本輪房產(chǎn)調(diào)控才一定不達目標不罷休，一定要達到穩(wěn)定房價預期的目標，讓沉迷房價暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒過來，確定地著眼于長遠戰(zhàn)略來做理性和可持續(xù)的投資。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定了，經(jīng)濟增長才有穩(wěn)定牢固的基礎。
商鞅變法，政策來源于威信。如果連這輪聲勢這么浩大的調(diào)控都無功而返了，那么市場再沒有穩(wěn)定可預期的長遠前景可言，房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經(jīng)濟增長才是最大威脅。
| |
4.
一線城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟重要性下降是歷史規(guī)律 |
誠然，調(diào)控以來一線城市如上海、北京出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速下滑趨勢。如上海2011年1-8月房地產(chǎn)投資增速只有7%。不排除上海房地產(chǎn)投資還有反彈的可能，而且7%與2006年和2008年相比都不算低。但上海即使以常住人口來計算的人均GDP都已經(jīng)超過1萬美元，從國際經(jīng)驗上來看，這也基本到了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中重要性會持續(xù)出現(xiàn)下降的階段。
國際房地產(chǎn)學者在1970年提出一個著名的“住房投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而會呈現(xiàn)倒U形”的假說。世界銀行于1993年對眾多國家的跨國別研究也證實這種假說。他們發(fā)現(xiàn)，一般說來，當人均收入很低的時候（人均低于1000美元），住房還不能成為重要的大眾消費品，住房產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟作用很小，一般住房投資與GDP之比為2%左右；當人均收入超過一定水平，進入中等收入國家水平（1000-5000美元），普通大眾對住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長，住房投資與GDP之比會達到8%左右；當進入次發(fā)達國家水平得時候，住房已經(jīng)高度普及，住房產(chǎn)業(yè)也不再具有很強的拉動作用，同時經(jīng)濟發(fā)展階段也超越了投資拉動型，住房投資與GDP之比又會跌到3%～5%水平。
另外，從國際經(jīng)驗上看，住房投資乃至整個房地產(chǎn)投資占總的社會固定投資的比重，也會隨著經(jīng)濟發(fā)展程度提高，而出現(xiàn)先提高再逐步下降直到穩(wěn)定的演變過程。大多數(shù)發(fā)達國家目前住房投資占總投資比重穩(wěn)定在20%左右。
| |
5.
房地產(chǎn)調(diào)控本身不會直接導致金融風險爆發(fā) |
2010年我國個人房貸余額為6.2萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為3.13萬億元，兩者合計為9.3億元，占金融機構總貸款余額的21%，占中長期貸款余額為32.36%，尚在安全范圍。
因為房價下跌而引發(fā)大規(guī)模按揭風險，在我國可能性不大，主要國有銀行的壓力測試表明它們能接受30%甚至50%的房價下跌。與美國等國家不同，我國居民住房消費行為還是偏保守，購買住宅中按揭貸款利用率并不大，商品住宅的杠桿比率不到40%（房貸與新房銷售額之比）。而且我國沒有個人破產(chǎn)制度，惡意壞賬可能性不大。2008年國際金融危機中不少地區(qū)如深圳出現(xiàn)過房價20%～30%的降幅，壞賬行為也是極個別的。因為樓市不景氣而導致開發(fā)商資金鏈斷裂，僅限于中小開發(fā)商，對大開發(fā)商來說可能性不大。行業(yè)大規(guī)模兼并重組本身是房地產(chǎn)業(yè)必然趨勢。
| |
6.
深化房地產(chǎn)調(diào)控才能逼迫地方政府去除土地財政依賴病 |
房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)本身其實沒有太大的影響，限購、限貸、加息、加稅，都是讓市場回歸理性與冷靜，而不是毀滅性打擊。但由于我國地方政府土地財政與融資平臺對房地產(chǎn)市場，主要是土地價格依賴過深，房價持續(xù)低迷后，地價先行走低，不少地方包括上海、北京已經(jīng)屢次發(fā)生土地拍賣流標，土地出讓金大幅萎縮。地方上不僅融資壓力巨大，還直接導致系統(tǒng)債務風險。審計署數(shù)據(jù)表明全國10.7萬億元地方平臺債務，將集中在今明兩年償還。銀監(jiān)會前主席劉明康在近期的形勢講話中也認為，地方政府發(fā)生債務危機可能性較大。這是房地產(chǎn)調(diào)控最主要的風險，也是最大的阻力來源。
地方政府過度依賴土地財政已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個“毒瘤”。只有讓地方政府意識到經(jīng)濟發(fā)展和城市建設不可能一直過度依賴土地財政，必須轉(zhuǎn)向真正的產(chǎn)業(yè)結構升級和技術進步，城市建設和社會民生的協(xié)調(diào)發(fā)展才能成為事實。從這個角度說，也要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。
| |
小結：堅持深化房地產(chǎn)調(diào)控不動搖 |
目前堅持“限購”仍有必要，堅持2-3年的時間，直到讓市場氛圍和人們對住房觀念有個根本性改變，再考慮放開。“限購”退出之前，房產(chǎn)稅有必要逐步全面鋪開。長遠看，房產(chǎn)稅是抑制投機的最有效辦法，縮小貧富差距的利器，也是徹底擺脫“短期化土地財政”的唯一良方。但毫無疑問，房產(chǎn)稅問題十分復雜，涉及面廣，需要公開透明，程序合法，負擔合理公平，并真正做到取之于民用之于民，取得人民群眾的理解與支持，才好逐步謹慎推進。
當然，淡化房地產(chǎn)投資屬性，消除房價泡沫，還需要諸多宏觀政策尤其貨幣政策的配合，一個重要前提是利率由負轉(zhuǎn)正，維持在較高水準，否則在負利率和低利率環(huán)境下很難遏制買房保值的心理驅(qū)動。
