目前，不僅北京、上海、深圳等一線城市的商業銀行上調首套房貸款利率，就連南昌、太原、重慶等多個二三線城市的商業銀行也紛紛開始跟進。筆者認為，在當前銀行信貸額度愈發吃緊的環境下，商業銀行上調首套房貸利率，雖然短期能夠收到一石三鳥之效，但經營策略上似乎有些逐利忘義，因此，需要盡快改革。
乍看起來，商業銀行上調首套房貸利率可以收到一石三鳥的效果：
其一，隨著房地產信貸調控政策的不斷收緊，商業性房地產信貸投放數量（無論是開發商貸款還是個人住房貸款）在不斷減少，自然來自于商業性房地產信貸方面的利息收益就大幅減少。為此，在商業性房地產信貸需求依然旺盛的情況下，通過上調首套房貸利率來實現以價補量，可以減緩貸款利差收益下滑，于是這就成了商業銀行的必然之舉。據了解，今年一季度，全國部分二三線城市的個別銀行就陸續上調了首套房貸款利率，7折、8.5折等利率優惠基本取消、上調至基準利率，隨后幾個月又繼續上浮至5%至30%的區間不等。
其二，上調首套房貸利率與房地產市場調控的政策方向也是一致的，而且各銀行嚴格按照差別化住房信貸政策要求，在貸款額度和期限等方面依照貸款人的個人資質和具體情況而定，主動加強個人消費貸款、個人經營性貸款管理及用途監測，通過審核借款人交易憑證、貸款資金受托支付、限定銀行卡交易支付范圍等多種方式嚴防此類資金流入房地產市場，從而有利于進一步鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場降溫。
其三，由于今年的貨幣信貸環境總體偏緊，造成商業銀行對企業尤其是小微企業貸款方面的議價能力比以往大大增強，所獲利潤也要大得多，所以，個人住房貸款業務也就只能屈居末席，通過上調首套房貸利率，騰挪出一部分信貸規模，同時也進行了信貸結構調整，使有限的信貸資源朝著收益更大化的項目配置。
政府調控房地產市場的初衷原本是，第一要使房價保持在合理價位；第二，保障民生，確保保障性住房的供應，努力解決好城鎮居民的住房問題；第三，抑制投資性和投機性購房行為，推動房地產行業的健康穩定發展。那么，作為商業銀行而言，通過個人住房信貸業務的發展來配合政府的調控政策本無可厚非。但若商業銀行借調控之機大打盈利之牌就有些不妥了。因為盡管商業銀行是一個金融企業，無論何時都應將確保銀行經營資產的“三性”放在重要的位置。但不要忘了，商業銀行還應承擔相應的社會責任。換言之，商業銀行還應把實現股東價值最大化與其承擔的社會責任緊密結合起來，從而真正樹立良好形象，打造知名品牌，提高客戶滿意度。
就目前一些商業銀行上調首套房貸利率而言，如果說以前調整住房貸款利率是為了遏制樓房炒作，那么這次首套房貸利率上調則是直指普通居民了。因為，首套房原本是普通居民真正用于民生住房的改善之舉，是完全用來消費的耐用品，而不是用于投資甚至投機的“資本品”，但上調首套房貸，無疑將購買首套住房的普通居民作為調控對象，直接提高了普通居民的購房成本，進而加重了其償貸負擔。
首套房貸利率上調后，一些靠工薪收入的勞動者因買不起房轉而租房或買賣二手房，由此導致新蓋按揭房庫存的大量增加，銷售出現低迷，從而嚴重影響房地產市場的健康發展。還有，首套房貸利率上調后，將會使那些房地產中小企業經營更加困難，甚至破產、倒閉，由此波及到銀行信貸資產的質量，造成惡性循環。
首先，商業銀行應當繼續嚴格執行首套住房和其他住房差別化的信貸政策，積極承擔起銀行的社會責任。尤其是對于首套房貸，還是應繼續提供房貸利率的打折優惠政策，并且貸款審批時間上應及時高效，貸款手續應簡便易行。對于二套房及其以上的按揭貸款利率可以嚴格按照差別化住房信貸政策的相關規定執行。只有這樣的“有保有控”，才能既在政策執行上體現出差別化，又能體現出銀行的社會責任。
其次，商業銀行需認真貫徹落實政府決策部署，本著商業原則和審慎性要求，在業務合規、風險可控的情況下，優先安排、審批和發放保障性住房建設貸款，加大對廉租房、公租房和棚戶區改造的信貸支持，有力緩解中低端住房壓力。同時，商業銀行對于在為保障性住房進行貸款時遇到的還款保障難以落實等實際問題，應認真研究，并加強與相關部門溝通協商。銀行還要積極利用按揭貸款支持中低收入家庭購買經濟適用房，并比照首套房貸政策予以扶持，立足解決經適房可售難買的困境。
再次，商業銀行應加快推進經營業務的戰略轉型，徹底改變傳統盈利模式。商業銀行應從資本高消耗轉變為資本低消耗高產出；從依靠信貸投放著力支持項目擴張尤其是房地產信貸項目擴張的投資金融轉變為大力發展消費金融；從個別業務市場領先轉變為核心業務市場主導；從低水平價格競爭轉變為高品質價值創造；從網點服務為主轉變為立體化全方位的渠道服務；從業務經營上的紅海戰略轉變為藍海戰略；從業務發展主要依靠信貸業務轉變為加快中間業務發展。只有如此，商業銀行的經營業務方能成功實現戰略轉型，并能徹底改變商業銀行單純依靠吃信貸利差特別是房地產信貸利差作為盈利的傳統模式，從而實現盈利模式多元化和多樣化，實現利義兼得。
