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    1. 假如樓價降幅擴至40%……
      2011-10-26   作者:張敬偉(資深財經評論員)  來源:上海證券報
       
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        樓市 “金九銀十”黯然失色,變成了“銅九鐵十”,堅挺的樓市在持續不斷的嚴厲調控下,從量的緊縮終于到了價跌的階段。最先松動價格的,乃是京、滬、穗、深等一線城市,因為中央政府對這些特大城市盯得緊,宏調力度大,嚴落實。據報,在上海,繼龍湖、星河灣之后,越來越多的房企正前仆后繼地投身降價大潮。其中,不乏綠地、中海、華潤等超大型房企,降價幅度更擴大至20%至40%。另有中型房企與代理機構密談整體出售項目,價格為目前市場售價的七成左右。如此超預期的快速降價已經引發退房糾紛的普遍出現。
        顯然,就連大型房企也扛不住了,足以表明眼下樓市走向已經改變。大家都看到了,這回房價的降幅實實在在,而不再是真假難辨的促銷策略。除上海外,北京、深圳、廣州等重點城市降價促銷樓盤近期也逐日增多。據中原地產的一項調研結果,在一線城市降價潮的傳導下,二線城市的新盤成交價格也隨之開始下降,天津、南京和成都的新房降價幅度在10%至15%之間。
        這些年,一二線城市的樓價高企聚集起了中國樓市的大量泡沫水分,所以,這些城市的房價下跌,無疑讓人充滿欣慰。首先,引領中國樓價走向的一二線城市房價逐漸下行,而且跌幅還不小,多少能夠緩釋這些年來公眾對房價高的焦慮,安居的愿景似乎離現實更近了些。其次,這實打實地提升了宏調政策調控的感召力和政府的公信力。坦率說,多年以來,面對越調越高的樓價,公眾對政府調控房市是否動真格越來越心有疑慮,所謂“宏調”變“空調”的調侃就是這種民意的映射。現在看來,雖然歷經曲折,但限購、限貸、限價、稅收等一系列房市宏調的舉措到底開始產生效果了,權力之手對紊亂房市的糾偏作用是明顯的。政府動了真格、政策強有力。其三,房地產商并沒有人們想象中的那樣具有較強的市場抗降力,從一些大型房企“扛不住”要降價的情況看,在公權力和市場民意以及地產資本的博弈中,一旦宏觀調控掌控了市場大勢,改變了樓市走向,再牛的房地產商也沒有孤獨求敗的本錢。
        但是,不能不說,凡事皆有兩面,須辯證審視當前的樓市降價之勢。如果一二線城市的降價風勁吹,形成強勁的慣性傳導,蔓延至三四線城市,我們還要盡早做好應對可能出現的市場負面效果的準備。從十幾年前的東南亞金融危機到近年來的美國次貸危機,危機源于房市泡沫破裂;房市泡沫破裂的信號就是房價由高到低不可控的狂降。用一個形象的比喻,樓市硬著陸將導致經濟硬著陸,而經濟硬著陸勢必帶來市場失控的硬傷。
        觀察樓市健康與否的標準,不在于樓價的高與低,而在于樓價是否適中。值得一提的是,無論是在一二線城市還是三四線城市,我國這些年來樓價過高的主因很大程度上在于土地成本過高,土地成本過高是因為各地政府土地財政的依賴所致。所以,樓價一旦狂降,承受不起的除了地產商,還有各級地方政府,連帶的還有國有銀行的大量呆賬。
        所以,由于中國樓市牽動著各方復雜的利益關系,樓價太高或太低都是不正常的,也容易誘發利益關系失衡。事實上,市場經濟同樣是個復雜的系統,主導這個系統的看似純粹的市場供需關系,實際上起決定作用的還是縈繞其中躲在背后的復雜的利益關系,說到底還是人的因素。確切講,一二線城市的房價形成傳導性的降價效應不可怕,怕的是造成人心的焦慮,這種焦慮往往在很短時間內就能影響到市場,進而引發自下而上的社會矛盾。因降價導致的購房者圍攻就發出了最緊迫的警訊。
        由此觀之,筆者以為,樓市的宏調政策還應更周全一些,除了著力擠壓泡沫讓樓價回歸理性,還應注重發揮降價的調控器作用,盡力避免因為降樓價而引發的社會矛盾。
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