眼下，不少人斷言或預(yù)言房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已來臨或已近臨界點(diǎn)。理由是，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)。但是，開發(fā)商們卻不以為然，典型表現(xiàn)是前不久的博鰲房地產(chǎn)同盟會(huì)上，他們表示“從短期來看，房?jī)r(jià)也許會(huì)有一定的波動(dòng)，但是國(guó)內(nèi)的供需關(guān)系決定了未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)依然會(huì)是繼續(xù)上行”。有的開發(fā)商甚至放言：“明年房?jī)r(jià)降了，我賠你！”
　　從理論上來說，拐點(diǎn)體現(xiàn)的是一種非個(gè)別、局部的質(zhì)的變化，而且有個(gè)相對(duì)的穩(wěn)定期。那當(dāng)前房?jī)r(jià)是否正呈現(xiàn)或即將呈現(xiàn)全國(guó)性的而不是局部的“拐下”這種質(zhì)的變化呢？開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)下跌為什么底氣十足又敢說“不”呢？透過不同看法，我們應(yīng)有更理性的分析。事實(shí)上，房?jī)r(jià)高企是因市場(chǎng)失靈而由政府干預(yù)的這輪調(diào)控的核心內(nèi)容之一，我們判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，應(yīng)當(dāng)主要從政府干預(yù)市場(chǎng)來分析把握。
　　通而觀之，自2010年4月17日國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”出臺(tái)，到最近住建部頒布的二、三線城市限購(gòu)參考標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)控不斷跟進(jìn)，政策密集、嚴(yán)厲。經(jīng)十多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率和五次連續(xù)加息，樓市信貸和差別化政策也不斷緊縮。總體來看，房?jī)r(jià)過快上漲有所抑制，但房?jī)r(jià)基本上仍在小幅上漲或有上漲趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月十大城市住宅均價(jià)環(huán)比首次小幅下降，但仍有56個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的僅16個(gè)，45個(gè)城市同比漲幅在5%以內(nèi)，部分縣城房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲。
　　從這里我們看到，從去年到眼下，調(diào)控政策實(shí)際上一路追著房?jī)r(jià)在打，從二套房限貸到“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外），從一線城市限購(gòu)到二、三線城市限購(gòu)，很清晰的一條線，而且完全是不達(dá)目的不罷休的態(tài)勢(shì)。到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)止?jié)q城市逐漸增多，小幅下降城市也緩慢遞增，政策效果開始顯現(xiàn)。但完了沒有呢？還沒有。因?yàn)榻档纳伲�多�?shù)城市仍有按捺不住的上漲趨勢(shì)，所以調(diào)控很難就此止步，還會(huì)繼續(xù)下去，房?jī)r(jià)肯定還要回調(diào)，至少多數(shù)城市要止?jié)q，有個(gè)合理回調(diào)才行。為什么？這主要是緣于宏觀經(jīng)濟(jì)抵御通脹這個(gè)主要矛盾的大局所在，是保民生的政治大局所在，而這也是樓市這輪調(diào)控所要達(dá)到的目標(biāo)之一。房?jī)r(jià)應(yīng)回落是政府干預(yù)明擺著的事情，開發(fā)商們卻辯解說房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，這只是自己給自己打氣而已。
　　當(dāng)前，開發(fā)商資金緊張，庫(kù)存壓力很大，降價(jià)換量已成大勢(shì)所趨。但就市場(chǎng)整體而言，房?jī)r(jià)是否就此就要全面拐入降價(jià)通道，甚至大幅降價(jià)呢？這也不太可能。原因有四：一是宏觀面要“保增長(zhǎng)”，現(xiàn)實(shí)還離不開房地產(chǎn)；二是金融要求穩(wěn)，且也不排除因美債、歐債危機(jī)轉(zhuǎn)而再適度寬松一點(diǎn)；三是現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控缺乏內(nèi)在動(dòng)力；四是保障房供給缺口大，建設(shè)任重道遠(yuǎn)。尤其一、二條，歐債、美債危機(jī)似愈演愈烈，大有將全球經(jīng)濟(jì)再次拖入危險(xiǎn)區(qū)之勢(shì)，中國(guó)受此影響，宏調(diào)的權(quán)重因素或會(huì)有所調(diào)整，如此一來要使房?jī)r(jià)大幅降價(jià)，是不太可能的。
　　綜上，當(dāng)前樓市房?jī)r(jià)受制于宏觀調(diào)控。而宏觀干預(yù)主要著眼的是兩點(diǎn)：一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要有一定的發(fā)展速度，不能使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的起落；二是有比較低的通貨膨脹率，通貨膨脹要在人民可承受的范圍。這第二點(diǎn)在當(dāng)前顯得尤為必要。但第一點(diǎn)又要保，上述四個(gè)原因都在，尤其歐債、美債危機(jī)繼而全球經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的變數(shù)較大，因此房地產(chǎn)從而全國(guó)房?jī)r(jià)要很快拐入具有質(zhì)變性質(zhì)的下行通道也是不現(xiàn)實(shí)的。受此兩方面干預(yù)的影響，市場(chǎng)此消彼長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將呈“拉鋸戰(zhàn)”。
　　“四限”再持久、深入點(diǎn)，房?jī)r(jià)降。內(nèi)外經(jīng)濟(jì)宏觀面稍有變化，房?jī)r(jià)反彈。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)制度無變革，反彈有深厚基礎(chǔ)，而這也正是讓開發(fā)商們不愿低頭的底氣所在。由此我們也就看到，要防止房?jī)r(jià)“拉鋸戰(zhàn)”，要根本改變這種狀況，要使房?jī)r(jià)能真正合理、正常化起來，惟有抓緊進(jìn)行房地產(chǎn)制度改革和保障房建設(shè)才行。目前，保障房建設(shè)開工尚可，全面完成困難和阻力還不小。而房地產(chǎn)制度改革卻尚未提上議事日程，還需要積極、著力推動(dòng)才行。