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    1. “銅九鐵十”預(yù)示樓市入冬
      2011-10-10   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)研究人士)  來(lái)源:東方早報(bào)
       
      【字號(hào)

       
        楊紅旭

        該來(lái)的總歸會(huì)來(lái)。2009年12月調(diào)控以來(lái),樓市盡顯桀驁之態(tài),雖然成交量在去年5-7月和今年2月以來(lái)比較低迷,但價(jià)格一直高昂頭顱。當(dāng)前,隨著“金九”破滅,以及“銀十”開(kāi)局之不利,房?jī)r(jià)終于開(kāi)始低頭。
        重要表現(xiàn)有二。一是市面上降價(jià)促銷的樓盤(pán)進(jìn)一步增多,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在沉重的資金壓力下,不得不隨行就市。二是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也有表現(xiàn),比如近期中指院公布的全國(guó)100個(gè)城市住宅成交均價(jià),9月比8月首次下跌0.03%,跌幅雖然微不足道,但從統(tǒng)計(jì)意義上講,卻是一道分水嶺,俗稱“拐點(diǎn)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將于10月中旬公布的9月70個(gè)城市價(jià)格指標(biāo),估計(jì)情況類似,因?yàn)?月時(shí)環(huán)比增幅已僅余0.02%,非常逼近臨界點(diǎn)。
        說(shuō)實(shí)在,之前很多開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”充滿期待。1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)后,在嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等“三限”之下,樓市成交屢創(chuàng)近幾年新低。9、10月份,是傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。而今年,9月樓市出現(xiàn)“滑鐵盧”,上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季還要小。
        9月已落空,10月仍沒(méi)戲。黃金周后4天,上海一二手商品住宅成交量,比去年同期縮水八成,為近6年新低。國(guó)慶期間,北京一二手房住宅成交量,同比去年下跌二成多。相當(dāng)一部分大城市情況與京滬相似。
        不禁想起2008年。近十年來(lái),幾乎每年都有兩個(gè)樓市旺季:春夏之交和夏秋之交。2008年春夏之交活躍度略失常,夏秋之交則大失本色。今年的情況與2008年相似,但外部環(huán)境略好。2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑,2009年一季度GDP增幅低至6%,由此導(dǎo)致樓市主動(dòng)收縮。今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中稍落,二季度GDP增幅仍達(dá)9.5%,按此態(tài)勢(shì),明年的季度增幅,也不可能低至6%,當(dāng)前樓市需求屬被動(dòng)收縮,主因是政策兇悍打壓。
        需求的主動(dòng)收縮和被動(dòng)收縮有何區(qū)別?主動(dòng)收縮,需求方根本沒(méi)興趣看房了,所以2008年國(guó)慶房展會(huì)上,看房者少;而今年很多城市的房展會(huì),看房者眾,如上海人流量達(dá)13萬(wàn),與樓市火爆期的2009年國(guó)慶房展會(huì)并駕齊驅(qū),說(shuō)明很多人有意愿買房。但為何多數(shù)人不愿出手呢,主因是房?jī)r(jià)沒(méi)跌,或折扣偏小,況且部分人認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)還會(huì)下跌一些。
        關(guān)于價(jià)格折扣,相比2008年10月,可謂差距明顯。當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目只有5%左右的優(yōu)惠幅度,而2008年同期則已達(dá)10%~15%。四季度,預(yù)計(jì)通脹仍處相對(duì)高位,貨幣政策放松的可能性并不大,除非歐債危機(jī)惡化,進(jìn)而顯著影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣政策不松,樓市調(diào)控亦無(wú)放松空間,當(dāng)然部分地方政府會(huì)忍不住暗地放松,不過(guò)最關(guān)鍵的房貸政策是跟著貨幣政策走的,所以對(duì)政策放松不宜抱較大希望。
        在此情況下,企業(yè)促銷力度將進(jìn)一步加大。表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上,也即當(dāng)前價(jià)格“下拐”之后,預(yù)計(jì)四季度將維持下跌態(tài)勢(shì)。然而,房?jī)r(jià)下跌幅度不會(huì)超過(guò)2008年四季度,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不可能比那時(shí)更糟;同時(shí),正如上述,當(dāng)前需求是被外力壓制的,一旦政策風(fēng)頭轉(zhuǎn)向,需求反彈力量不容小覷。
        接下來(lái),購(gòu)房者態(tài)度會(huì)慢慢分化,有人繼續(xù)觀望,有人“見(jiàn)好就入”。與此同時(shí),開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)也在分化,萬(wàn)科銷售金額比去年提前兩個(gè)月破千億,全年注定再創(chuàng)歷史新高;而部分中小企業(yè)已不堪愁苦,尋求變賣項(xiàng)目,退出地產(chǎn)江湖。“金九銀十”淪為“銅九鐵十”,預(yù)示樓市正式入冬。季節(jié)有輪回,房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有冷暖,這是周期,也是輪回。價(jià)格適度回歸,企業(yè)優(yōu)勝劣汰,這對(duì)行業(yè)是好事,“凍凍”更健康。

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