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    1. 房價拐點“狼真來了”
      2011-09-19   作者:楊紅旭(房地產研究人士)  來源:東方早報
       
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        楊紅旭

        房價下跌,很多人盼了很久,很多人怕了很久。可該來的,總是要來。正如2008年那輪房價下跌一樣,本輪房價注定也將調整;而且,湊巧的是,2008年8月,70個大中城市房價首次環比下跌,而這次基本上也是8月確立大勢,預計9月正式開拐。
        9月18日,國家統計局公布了最新房價數據。統計表明:8月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個,持平的城市有30個,環比下降和持平的城市比上月增加了15個,這是今年以來市場降溫幅度最大的一個月。具有風向標意義的是,這是2009年二季度以來,止漲城市數量首次超過上漲城市,在很大意義上,可以說拐點初現,“狼終于來了”。
        這一“戰果”來之不易。眾所周知,2009年12月,國家開始這一輪緊縮型房地產調控,主要目標就是穩定房價,或說使房價“合理回歸”,既然溫總理說要“回歸”,也就是指部分房價過高、上漲過快的城市,應該有所下跌。然而,調控多波折,尤其去年9月至今年1月,商品住宅市場量價齊升,直至今年1月26日“新國八條”出臺,要求嚴格限購、限貸、限價,房價才出現持續降溫,證據就是70個大中城市綜合房價環比漲幅,由今年1月的0.8%,持續下滑至8月的0.02%,9月出現負增長的可能性極大。
        從結構分析,當前四個一線城市房價已連續兩個月止漲,二三線城市總體微漲。8月份,有16個城市出現環比下跌,包括重慶、濟南、大連、南京、海口、青島、蘭州、無錫、錦州、煙臺、秦皇島、丹東、韶關、錦州等,其規律性并不強,二三線城市、東中西部皆有。
        這讓筆者想到一個流傳多月的謬論:一線城市降溫,二三線城市升溫。真實情況是,全國市場普遍正在降溫,只是有些快,有些慢,逆勢高漲的城市純屬個別現象。雖然有些城市價格漲幅仍偏大,但絕大部分仍在上漲的城市的漲幅呈持續收窄之勢。
        與之相匹配,“二三線城市限購大擴容”,也是一個“傳說”。炒作一個月后,至今只有區區兩個三線城市新限購:臺州和衢州,且皆從寬發落。按住建部五項標準,6月份煙臺、秦皇島、丹東、韶關等房價漲幅靠前,媒體曾炒作其將被限購。然而,8月份數據表明,這些城市房價都已出現環比下跌。大家試想,既然房價正在回歸理性,調控效果可謂顯著,這些城市還會被限購嗎,恐怕住建部也找不到足夠理由了。
        隨著房價拐點的來臨,房地產政策大約也將“見底”。國家層面政策暫時不會松動,接下來,不甘財稅收入萎縮的部分地方政府,必會想方設法暗地里松綁調控。“政策底”出現數月后,“市場底”才會露形。
        在國際金融危機和國內經濟下滑沖擊下,2008年那輪樓市調整,市場降溫快;但在經濟和樓市刺激政策之下,2009年市場就被拉起,回暖也快。而這次宏觀經濟形勢好于2008年,但同時明年的經濟和樓市放松力度,也難望2009年項背。所以,注定這輪樓市調整,下行期和上升期,都是小步走、慢節奏,磨磨唧唧的。明年,有望完成筑底,以及慢回升。

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