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    1. 兩招“秒殺”高地價與高房價
      2011-08-29   作者:董登新  來源:大眾證券報
       
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        董登新

        最近,二、三線城市房價節節攀升,再次引起了社會媒體及中央政府的高度關注。為此,人們首先想到的是“限購令”,其中的邏輯很簡單,既然一線城市房價因限購而暫時壓住了(雖然并未出現人們臆想中的降價潮),那么,二、三線城市當然應該效仿。這顯然只是想當然的一廂情愿了。
        實際上,商品房限購令并非人們想象的靈丹妙藥,暫時性地壓住一線城市的房價上漲,不過就是治標不治本。問題究竟在哪里?筆者認為,除了流動性泛濫、投資渠道狹窄、存款負利率以外,最主要原因就是政策調控未能“對癥下藥”,或是開錯了藥方。讓我們首先來看看,中央與地方政府究竟已采取了哪些調控政策?目前,在商品房的限購措施上,大體只有兩種做法:一是金融手段——限貸或停貸;二是行政手段——限購或停購。
        (1)提高房貸按揭首付比例,提高房貸利率,停止房貸。房貸政策的主動權應該歸屬風險自擔的銀行,如果政府采用行政手段管控銀行貸款,好像有點過了,不過,銀行存貸利率在中國仍是官定利率,因此,央行有權加息或減息。
        (2)對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停購房資格;本市居民家庭每年限購一套商品房;有房者在中心城區不允許再購房等。既然認可商品房是一種商品,也是一種投資品,就不應該采用行政手段強制限定購買數量,更不該提出“抑制住房投資性需求”的戰斗口號。
        筆者認為,上述政策都未傷及高地價與高房價的要害。應該說,除了首套房購買者是為了純粹的居住外,其他人買房要么是長期投資,要么是短炒投機。目前,在大城市,中高收入家庭大都擁有2至3套住房,當然,也有不少家庭擁有5套以上的住房,甚至有的家庭還擁有多個門面房及多個車庫。據說,有的地方車庫價位已上漲4倍!
        無論是投資性需求,還是投機性需求,買房的動機都是為了獲得超預期的超額暴利。因此,當這種暴利預期一旦形成并被放大,就會形成一種從眾效應,無論是有錢人或是窮人,都是想方設法攢錢買房,或是借錢買房,總之,遲買不如早買,少買不如多買,于是,一種剛性需求下的商品房搶購大戰從此拉開序幕。房地產開發商及地方政府不過是順勢發了個意外之財,而且是意外飛來的橫財,房地產開發商和地方政府甚至還有些不知所措,他們就有點像改革開放初期的暴發戶一樣,但我們不必過份指責他們。因為房地產開發商也是被逼被迫不斷提高房價的。為什么?因為人們對房子的崇拜與搶購,已不是房地產開發商或地方政府所能控制的!
        如此分析下來,房市調控對策與思路也就一目了然了,所謂對癥下藥,就是要針對商品房投資收益率的過高預期給予強力降溫,并從需求角度有效抑制人們對商品房的剛性需求。只要有效降低了人們對商品房投資收益率的預期,無論是投資性需求的剛性,或是投機性需求的剛性,也都會自動消亡。如此簡單的道理,我們為什么不對癥下藥?
        筆者提出的“兩招即可秒殺高地價與高房價”,雖有些夸張,但絕對有效,而且一定是藥到病除。
        第一招:全國城市統一開征房產交易資本利得稅,取消現行的房產所得稅。現行的房產所得稅要么按買賣差價的20%征繳,要么按現行房價的1%征繳,這一稅種無法達到對投機性炒房的抑制作用。因此,筆者主張開征房產交易資本利得稅,并按“持房期”長短設置差別稅率,這樣便可極好地抑制短炒投機。資本利得稅從廣義上講屬于所得稅范疇,但稅率設置方法不同。
        由于資本利得稅是按買賣差價征稅,并按“持房期”(即買進、賣出相隔時間)長短不同設置高低不同的稅率,因此,它對持房期10年以內的“短炒”極具打擊力,可有效抑制純粹的炒房行為。


      注:資本利得稅是對買賣差價的征稅,20%是常規稅率。

        第二招:全國城市統一開征房屋占有稅(即人們常說的房產稅)。按城市戶籍人口計算,每人可以免稅50平方米,人均超過50平方米的任何房屋面積(是否應該包括車庫,可以討論),均需按年繳付房屋占有稅。筆者認為,既然房屋占有稅是按“現價×面積”的總金額征繳,因此,就沒有必要區分普通住宅與豪華住宅,稅率完全可以統一。
        這里,值得我們高度關注的是:房屋占有稅能否有效遏制人們對商品房的投資性需求,主要取決于稅率高低。比方,如果1%的稅率設置沒有效果,最多可以提高至10%,只有這樣,才能讓那些主要以房產貯藏財富的人,減少房產持有量,這樣,他們可能就不再持有十幾套甚至幾十套商品房了。
        上述兩招:一招抑制短炒投機,一招抑制投資性需求。只要兩招齊出,房市投資收益預期必將大幅滑落,什么高地價、什么高房價,必將不攻自破,商品房投資價值將會自動回歸,只有到那時,商品房才會自覺還原其“住房”本性。因此,兩招即可秒殺高地價、高房價,根本用不著跟銀行、地方政府和房地產開發商費勁、費口水!
        不過,實行利率市場化,建立銀行存款保險制度,讓銀行可以像企業一樣破產,同時,大力發展直接融資市場,這才是最終解決中國高房價問題的根本大法。
        (作者為武漢科技大學金融證券研究所所長、教授,兼任湖北省中小企業研究中心主任。)

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