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    1. 推廣限購令不如完善房產稅制
      2011-08-29   作者:吳睿鶇(河北省威縣國家稅務局)  來源:證券時報
       
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        浙江省臺州市25日發布《關于進一步落實房地產市場調控工作的通知》,明確提出樓市限購措施,浙江省二三線城市限購由此拉開序幕。通知指出,購房人在購買新建商品住房前,可以向房屋登記機構提出家庭住房情況核查申請;購房人在簽訂商品住房買賣合同時,應提供房屋登記信息查詢證明。
        對縣級以上的所有城市,實行“異常交易”地塊上報制度剛剛執行,浙江省臺州市限購令向二三線擴容的消息,又浮出了水面,這意味著,國家和地方政府對房地產調控再度升級,二三線城市的房價有可能變成國家調控重點。
        受一線城市限購令擠出效應的影響,房地產投資開始向二三線城市轉移,致使二三線城市的房價,出現前所未有的漲價潮。從現在來看,倘若二三線城市從房價收入比、空置率和租售比的視角來分析,都已開始出現房地產泡沫現象。如果任其房地產泡沫在二三線城市蔓延開來,對整體經濟的危害性,將遠遠大于一線城市。因為,這些城市的樓市走勢,不可能出現持續性單邊上漲,一旦其中鏈條出現斷裂,后果將不堪設想。
        二三線城市既沒有強大穩固經濟作支撐,也沒有雄厚的地方財政來維系,如果泡沫膨脹到一定程度,炒房者資金撤回,留給地方的將是無法收拾的爛攤子。盡管一線城市同樣也會遇到類似問題,但由于經濟和財政相對牢固,以及剛性需求,與二三線城市抗壓能力強大得多。所以,筆者覺得,限購令向二三線城市,甚至包括縣一級城市“進軍”,不僅能緩解這些城市房價急劇上漲的壓力,有利于穩定國家調控政策,也利于我國經濟的健康發展。
        不過,盡管限購令政策擴容,能夠有效制約市場需求,成交量也會隨之大幅度下降,但必須要指出的是,在目前投資渠道異常狹窄以及通脹預期強烈的背景下,限購令擴大范圍只能治標,不能治本。因為,限購令雖好,但畢竟不是長久之策,只要限購令稍一放松,被壓抑的需求就會出現報復性反彈,這不僅會刺激房價上升,而且也會讓這項公共政策功虧一簣。顯然,指望限購令長久且完美地控制房價,是不可能完成的任務。
        我覺得,國家層面與其在限購令上沒完沒了,倒不如變革既有房產稅。從現實來講,將全部存量房全部納入房產稅征收范疇,短期內很困難。鑒于此,我們不妨換一個思路,做到既不把現有存量房納入征收范圍,又能取得良好的預期效果。
        現行房產稅是房產原值一次減除10%至30%后的余值,按1.2%的稅率繳納。我們可以硬性規定,對人均50平方米以上住房(或第二套以上住房),原值不予減除,將原有1.2%的稅率,提到1.5%,甚至更高。倘若這樣的公共政策出臺后,就能大大增加房屋持有者的成本,比如一套售價100萬元的房子,每年就要交1.5萬塊錢的稅,再加算上CPI和貸款利率,手中持有房子將是不劃算的生意,如此以來,很多人不得不將第二套以上的住房出售掉。
        當然,我們在提高現有房產稅稅率的同時,也應對依附在房地產行業多如牛毛的稅收,進行清理合并,惟有房地產市場銷售環節的稅收降下來,持有環節的稅收升上去,我國的房地產市場才能走上康莊大道。
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