步入夏天,全國樓市死氣沉沉,除了碧桂園、恒大等少數企業的個別樓盤仍在續寫開盤當日熱銷的神話外,基本上沒有什么亮色可言了。樓市調控政策不放松,但也沒什么新招了,限購神馬的,吵得兇,地方諸侯不樂意,不可能大規模推行。分析一下國家統計局口徑的成交量和均價吧。 1至7月,全國商品房銷售面積52037萬平方米,同比增長13.6%,增幅較1至6月提高0.7個百分點,較去年同期提高3.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長12.9%,辦公樓增長9.9%,商業營業用房增長19.3%。商品房銷售額28852億元,同比增長26.1%。其中,住宅銷售額增長24.5%,辦公樓和商業營業用房分別增長27.4%和37.8%。接下來,隨著供應量的放大,以及越來越多的項目進行促銷,需求也將隨之出現一定程度的釋放,估計商品住宅成交量將有所上升;另外,部分產權式保障房的成交量保持增長。預期今年全年商品住宅成交量仍將保持10%左右的正增長。 7月份,全國商品房銷售面積7618萬平方米,環比下降33.7%,同比上升17.8%。7月12日,國務院常務工作會議中提出:“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施!狈康禺a調控依然從緊,購房者的觀望情緒有所增加,加之7月為淡季,預期9至10月,隨著開發商推盤量的增加和促銷力度的加大,商品房成交量將明顯回升。 通過換算商品房成交面積和成交金額,可知成交均價。1至7月,全國商品房成交均價同比上漲11.0%,較去年7.5%的全年漲幅明顯上升,較1至6月上升1.1個百分點;其中,住宅成交均價同比上漲10.3%,較1至6月上升1.2個百分點,住宅成交均價繼續回升;辦公樓成交均價同比上漲15.9%,商業營業用房成交均價同比上漲15.5%,可見,盡管非住宅成交價格漲幅有所收窄,但是漲幅仍然遠遠高于住宅價格漲幅,反映出在住宅價格受到抑制的同時,商辦類物業的價格呈快速上漲之勢。商品住宅成交均價漲幅擴大,與調控目標不相協調,不過其中有翹尾因素,二是均價概念,更具參考價值是70個大中城市房價指數。預期今年全年商品房成交均價將出現5%至10%的正增長。 關于7月12日國務院常務會議,我認為,會議的主要目的是警告地方政府不要放松調控,是對“國八條”的重申和強調,并非新一輪調控的開始,下半年限購、限貸、限價等政策難以放松,但地方政府仍有暗自松動的可能性。至于各界關注的限購升級問題,我認為,僅有少數三線城市有可能加入限購陣營,數量不會超過20個,甚至有可能不了了之。另外,在歐債危機升級和標普調降美國主權評級形勢下,全球資本市場一片低迷,全球經濟金融將受到負面影響,這也會促使中國貨幣政策提前出現松動,預計屆時房地產政策也會局部松動?傊,我依然堅持上個月的觀點:在樓市持續降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數城市價格微跌等綜合情況下,政策面進入密切觀察期,重在落實已有政策,“政策底”隱約可見。
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