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    1. 穩(wěn)租金 抑房價(jià)
      2011-07-27   作者:楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部)  來源:中國證券報(bào)
       
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        日前國務(wù)院常務(wù)會議分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢,研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作,提出了五項(xiàng)內(nèi)容,其中提到:規(guī)范住房租賃市場,抑制租金過快上漲。這是房租問題第一次被鄭重列在國務(wù)院會議公告中。
        實(shí)際上,最近住房租賃方面的措施可謂頻出。前段時間,住建部和國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》,也要求各地采取多種措施,控制住房租金上漲過快。與此同時,7月初《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》齊齊出臺,提出了多項(xiàng)規(guī)范住房租賃市場秩序的措施。
        這些政策,標(biāo)志著政府開始構(gòu)建健全的住房租賃政策體系。實(shí)際上,這個領(lǐng)域一直是被遺忘的角落。住宅體系,可分為商品房分體系和保障房分體系。商品房中又分為銷售市場和租賃市場 。1998年房改以來,住房體系主要存在三個問題:一是商品住宅價(jià)格上漲過快;二是保障房建設(shè)滯后;三是住房租賃市場秩序混亂。
        在成熟市場國家,住房租賃市場非常重要。只有租賃市場規(guī)范運(yùn)行,人們才愿意通過租賃解決居住問題,從而緩解住房銷售市場的需求壓力,進(jìn)而抑制房價(jià)過快上漲。比如,美國四成居民是租房住的,歐洲平均為五成,其中德國近六成。難道歐美國家房價(jià)更高么?非也。發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般只有3倍左右,也即一個家庭3年左右的收入就能買套房,而我國整體上需要8年,一線城市需要15—20年。
        分析我國與歐美租房存在差別的原因,除了國人購房置業(yè)觀念根深蒂固外,一個重要因素是,發(fā)達(dá)國家住房租賃市場的規(guī)范性、合理性要遠(yuǎn)優(yōu)于國內(nèi)。我們國家的住房租賃市場,基本上是放任的、自發(fā)的、散亂的、初級的,房東和房客之間的契約關(guān)系不夠完善。房客利益容易被侵犯,比如隨便漲租、驅(qū)趕房客等。而且為了逃稅,房東不愿對租賃合同依規(guī)備案,官方也就難以掌握市場信息,也就無從管理。
        而在發(fā)達(dá)國家,對于租賃市場的監(jiān)管比較到位。比如,德國曾長期對市場租金實(shí)行控制(70年代之后有所放松)。房屋租金必須以相似地段、相似房屋前三年內(nèi)的租金為基準(zhǔn),除了有重大房屋改造以外,租金的年漲幅通常在三年內(nèi)不得超過30%;法國法律規(guī)定不帶家具的住房出租租期最少為3年,帶家具的出租期最少為1年,房東不可隨意解約,若不愿再出租,須在合同到期前6個月告知租戶,并提供法律認(rèn)可的理由;瑞典有租房聯(lián)合會,擁有很多信息和資源,能判別租金水平的合理與否,60%的租房者加入此會,租金一般在稅后家庭收入的25%以上。
        去年以來,我國部分城市住房租金價(jià)格上漲過快,這其中既有調(diào)控影響的因素——部分消費(fèi)者選擇以租代買,導(dǎo)致需求旺盛;也有部分不良中介串通房東、哄抬房租的因素。這就增加了政府規(guī)范市場緊迫性。因此,住建部和發(fā)改委的文件,重在治理市場秩序,主要是為了在短期內(nèi)抑制房租上漲。而作為地方法規(guī),《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,更加注重制度建設(shè)。
        上海和北京的租賃法規(guī),汲取了部分國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。比如上海規(guī)定:租賃期間出租人出售房屋的,出租人應(yīng)提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。比如北京規(guī)定:出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住人員達(dá)到15人以上的,要建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)(為了防范群租);在租賃市場短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動等異常變化時,政府可采取臨時干預(yù)措施。
        在一個理性的、或者成熟的住房市場中,人們一般遵循梯度消費(fèi)模式——先租房后買房,先買小房后買大房。而我國則有些“變形”,很多年輕人都想一步到位買房,甚至是買大房。這一不良消費(fèi)觀念的改變,需要政府穩(wěn)步推進(jìn)、培育和建設(shè)一個規(guī)范和健全的住房租賃體系。
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