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    1. 限購的行政色彩與行為色彩
      2011-07-26   作者:潘適宜  來源:每日經濟新聞
       
      【字號
        現在房地產界彌漫著一種對限購政令的糾結:地方政府怕約談問責,房企老板怕房價逆轉,富人錢無處可投,窮人總怕被誤傷。
        在對一些房地產企業的戰略咨詢中,筆者總是就限購的本質切入來加以闡述:要理解中國式限購,只要了解其行政色彩和行為色彩即可。從戰略看,房企過于關注限購政令是沒有必要的,限購政策本質上決定它是短期的,無非房地產滾滾浪潮中的一朵浪花;從戰術看,房企過于焦慮限購政令也是沒有必要的,限購無非短期需求的強行抑制,只要計算自己的現金鏈強度能抗多久即可,而不要固執于利潤的“云”計算。
        眼下,傳統意義上的二三線甚至中小城市房價的快速上漲,已引起住建部和國務院主管領導的 “高度敏感”,決策層擔心,一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線及中小型城市,將導致更大的經濟與社會風險。
        關于經濟調節,總有兩派理論,一派主張信任市場,一派主張信托政府。從經濟調控過往的歷史經驗來看,無論是市場還是政府都難獨立擔當完美調控經濟運行的重任,只有市場與政府的組合調控才是最佳的。但問題是,這種“組合成分比”并沒有標準可循,所以經濟總會在這個“組合成分比”的影響下踉蹌前行。
        我們理解中央政府的政令。要實現中國的經濟結構調整,限購總比不限購好。縱使不會有大的效果,但有效總比無效好;縱使不會有長效,但頭痛醫頭總也是一種選擇。
        張五常曾針對央行貨幣政策批評道,“都不知道他們在說啥,全都是胡說八道……什么叫泡沫?所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了。說中國樓市泡沫,但用什么都扎不破。中國的樓市泡沫是鋼做的,而且還得繼續漲。”
        張五常教授這個觀點有點張狂,但有點啟發中國的樓市泡沫究竟是什么?為什么現在中國的樓市泡沫厚到針扎都不破?地產觀察者許子枋認為:“中國樓市泡沫的實質既是資本推動,也是資本沖動的結果。”解決資本推動問題,央行在通過調整存款準備金率和加息來解決;解決資本沖動問題(根源于中國人的跟風心性),則可通過限購的行政政令來強行抑制。假設資本的推動力和沖動性衰竭了,樓市泡沫的皮還會是鋼做的嗎?
        那么,為什么說中國樓市泡沫針扎不破?其實關鍵在于中央政府的調控政策心存一念之仁,因為房地產的支柱作用和拉動性,中央政府的心態是讓樓市泡沫慢慢泄氣,而不是讓泡沫突然破裂。因此對行政調控的拿捏意圖,是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區間浮動。但如果樓市溫度總在零度以上,資本沖動又怎會退潮?這就是所謂泡沫不破的深層原因,否則以中國如此高度行政化的國度,要戳破一個樓市泡沫還不輕而易舉?別忘了上世紀90年代那波房地產調控,中國大地樓殍遍野的慘象。
        限購并未讓房價下降,本質上還有一個特殊原因,就是地方政府的心態。地方政府退出土地財政不可能一蹴而就,地方政府基于自身的土地財政利益與財政壓力,對房地產限購的原動力不足。因此,中央政府的一紙行政限購指令,到了地方政府手里,就有意無意間演變成了一場行為表演。
        基于這種不徹底的行政限購意愿,房價下降也難。況且,如果房價真下降且幅度較大,資本的追逐沖動就會陡變為資本的逃離沖動,房價的下泄就更非可以人為妙手拿捏了。到那時,房價下泄,泥石俱下,地方財政、銀行、地方政府融資平臺都將面臨坍塌風險,其危害性遠難評估。
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