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    1. 樓市可能出現陰跌局面
      2011-07-13   作者:朱大鳴  來源:經濟參考報
       
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        朱大鳴

        越來越多的消息說明樓市正在逐步陷入困境,一方面是土地市場變冷;另一方面,房貸業務也在切實收緊,開發商的資金鏈正在越繃越緊。
        正是在這種背景下,有兩個消息值得關注,一個是北京上半年宅地樓面價下調,20宗宅地出讓金合計為120.3億元,平均樓面價為4121元/平米,同比下降56%;一個消息說,山東有些銀行受到緊縮政策的影響,收緊了貸款。
        今年上半年,新增信貸約4萬億元,明顯低于年初制定的信貸投放進度,市場預期,下半年可能會出現松動,緩解市場饑渴。問題在于,即使再多投4萬億,恐怕也不夠投機和投資性需求。既然民間高利貸盛行,證明資金確實緊張,緊張的重要原因在于,資產和能源以及房價價格上漲,需要更多的貨幣來填滿這種惡性循環的窟窿。價格越是上漲,需要的貨幣越多,需要的貨幣越多,價格越是上漲,這就是中國物價和貨幣形成一種強化機制的可怕作用。
        開發商資金緊張,早已不是什么新聞。但是,也并非說開發商離開了銀行,就不能活了。據銀監會的數據,當前非銀行信貸已經占到信貸總量的一半,很多信托基金都針對開發商,另外,此前不少開發企業在一線城市之外獲利頗豐,特別是三四線城市,還是能夠抵擋一陣子。
        更重要的是,由于銀行不能給一些買房者貸款,那么,勢必短期影響樓市的需求方,同樣對于樓市短期量能有很大影響,畢竟,在國內能夠一次性付款買房的客戶,所占比例還是少數。但是,也不能就此下定論,開發商斷炊了,回籠資金難了,房價就一定要降很多。
        人們期待的情況是,開發商能夠以降價來回籠資金,這是多方意愿的一件事情,不過,畢竟現在市場雙方都在觀望,特別是坊間都在談論樓市不可能降的“信念”。這種情況如果沒有貨幣超額供應,那么,樓市調整可能性就很大。
        然而,期待樓市狂風暴雨一般地下挫,那也是不現實,可能性很大的是陰跌,這種陰跌不僅表現在房價緩慢下跌,而且還可能不反映在數據上,即,在現實中是在下跌的,但在統計數據上可能反映不出來。以北京為例,這種降價預期已經開始顯現出來,北京房地產交易管理網數據顯示,截止到今年6月30日,北京全市的供應項目為79個,提供的住宅套數合計為26328套,累計簽約套數為11357套,簽約率僅為43.1%,在79個項目中,開發商普遍選擇最終成交價低于擬售價。這就說明,樓價處于在量增價跌的階段,開發商為了防止2008年出現的資金鏈短缺情況,已經開始在回籠資金。
        當然,全國樓市千差萬別,而且處于的生命周期也不一樣,不可能所有的地方都處于陰跌階段,不過,可以預期的是,前期上漲過快的新生代城市和一線大城市,城鄉結合部的樓盤回調的可能性比較大。

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