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    1. “大哥”公租房的尷尬
      2011-07-12   作者:楊紅旭(地產研究人士)  來源:東方早報
       
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        近日,財政部與住建部聯合下發《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》(以下簡稱《通知》),要求各地將公共租賃住房建設擺在優先突出位置,加大政府籌資力度,敦促各地政府按照20%的比例籌措公租房項目建設資本金。
        眾所周知,今年全國新開工1000萬套保障房,已被中央再三強調為“死任務”。完成這一宏大指標,最大的瓶頸是“錢”,最大缺口又在于用于公租房的資金。
        但是,硬著頭皮也得上。因為,公租房正成為我國保障房體系中的“大哥”。去年,全國新開工590萬套保障房中,公租房只有40萬套;而今年1000萬套中,公租房為220萬套,數量明顯超過廉租房、經濟適用房、限價房等。國家“‘十二五’規劃綱要”首次提出:對于城鎮低收入家庭,以供應廉租房為主;對于城鎮中低收入家庭,以供應公租房為主;對于城鎮中高收入家庭,供應市場化的商品房和租賃房。其中沒有提及經濟適用房,可見有多重視公租房。這是一種進步,保障方式由注重產權式保障,轉為租賃式保障,也反映了國家住宅產業發展目標,由“居有其屋”向“住有所居”轉變。
        公租房是個好東西,但其運作機制、體制,卻比經適房復雜很多。正由于此,去年以來,國家沒少出文件,試圖梳理清楚。2010年6月,七部委聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》明確了融資路徑:中央給予資金補助,省政府給予資金支持,市縣政府直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等,鼓勵金融機構發放中長期貸款,支持企業發行中長期債券,探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金。
        2010年9月,財政部和國稅總局下發《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》,減免契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、土地增值稅等六種。同年10月,財政部等三部委聯合下發了《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》,從四個方面支持公租房。2011年4月,國資委下發《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》,要求央企積極參與。2011年6月,發改委下發《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》,允許地方融資平臺和開發商發企業債。
        文件可謂林林總總,但仍嫌不給力。今年時間已過半,保障房建設任務卻沒過半,尤其是公租房建設步履遲緩。《通知》主要是重申和強調,要求各地高度重視、嚴陣以待、狠抓落實、加強督導,卻并無實質性措施,可謂“精神”重于“措施”。
        1998年房改之前,我國的住房制度就是公租房制度,由國家和單位大包大攬,結果負擔沉重,且須持續投錢,難以良性運轉。如今再戰公租房,應比舊模式先進才有意義和價值,先進之處應體現在不能光靠政府投資,而是要盡量多借力于“市場機制”,通過優惠政策、健全機制,讓社會機構積極參與。而現在的境遇則相當尷尬,政府強烈呼吁,但社會力量就是 “不下水”,迫于指標壓力,地方政府只能親自或讓代理人(國企)出馬。這種狀況,實在堪憂。
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