近日,經濟學者謝國忠稱,中國的房價即將大跌,甚至跌幅在50%以上,此言一出,引起了廣泛的爭議。 事實上,中國的房價,確實有下跌的空間,但是房價的下跌,是有條件的。 在謝國忠發表房價大跌言論的同時,學者蘇東在其新作《中國房地產真相》中提出,中國社會結構的失衡,才是中國地產行業亂象的最重要根源。 古人云,居長安,大不易。 今天同樣如此。北京、上海、廣州等中心大城市,集中了中國幾乎所有的核心資源,從央企到高校、到政府機構、到核心產業要素,如果天下的精英不到這些城市,哪里有他們更為廣闊的空間呢? 中國的房價問題,并非全國性問題,而是區域性問題。在東部沿海很多城市吸引了眾多人口蜂擁而入的同時,中西部廣大的區域卻出現了嚴重的人口外流,而在這些城市里,土地資源充裕,并不存在嚴重的房地產問題。 中國經濟的不平衡,同樣表現在城鄉之間。城市化的浪潮,使農村成為被遺忘的世界。農村的大片土地,其實并沒有得到充分運用。 更為普遍的一個現象是,現代的農村人口的主流,從20多歲到50歲,多數都有在城市打工的經歷,而在現在的農村,舊的房子基本被推倒,多數農村人都住上了小樓房。而農村的小樓房,都是一兩層樓的,土地利用率非常低。如果這些土地在城市,利用率將大大提高,但是,誰會去農村呢?城市的強大吸引力,將農村人口掏空,很多農村青年在農村老家新建了房子,但卻不愿意住在那里,而在城市,他們仍然需要地方暫住。 目前中國的城鎮建成區的總面積只有3.84萬平方公里,僅占全國國土面積的0.4%,卻居住了6億多人口。相比之下,全國的農村宅基地占地為16.8萬平方公里,占國土面積的1.75%,是城鎮用地的4.37倍,名義上居住了9億農民,實際上其中的至少2億人口已經進了城。由此可見,我們的城鎮建設占用的土地的供應量依舊很小。 如果不能解決城鄉差別問題,農村缺少足夠的吸引力,則中國的城市化過程仍將繼續,城市土地資源將更為缺乏,指望房價下跌,是不可能的。必須在中國經濟和城市布局的大格局下考量。 為什么廣州的房價,遠比北京和上海低? 廣州洛溪新城和華南板塊的崛起,為房價的穩定起到了重要作用,而更主要的是,廣州之所以房價相對稍低,是因為廣州是所有大城市里中心城市和外城發展最為均衡的城市。 2009年,北京的海淀、朝陽、豐臺、石景山、東城、西城六大城區的生產總值大約為7500億元,約占全市生產總值的63%,其中,產值最大的海淀區大約占北京總產值的20%,郊區經濟僅占全市總值的37%,而郊區的面積大約10倍于城區。也就是說,中心城區的效率大約是郊區的20倍。 在長三角的中心城市上海,至2009年,已經廢除了各個區縣的排名,但其2007年的狀況仍具參考價值。2007年,上海生產總值為12000億元,而郊區(浦東新區逐步成為市區,不計算入內)的總產值約為2700億元,占比不到四分之一。 北京和上海的房價貴,一個很重要的原因是核心城區發達,而郊區落后,不能培養衛星城,所有的資源都集中在市區,自然人口也向中心城區集中,導致中心城區土地壓力增大。未來,北京要破解房價高企的難題,首先就需要加大周邊區域的發展,特別是通州、大興、房山、順義、昌平等區,可以優先發展,北京需要小鎮式繁榮。 現在很多城市都希望通過限制人口的政策,來緩解城市交通和住房問題,但這治標不治本,最好的辦法還是均衡發展城市。
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