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    1. 龍頭房企業績逆市飄紅發出什么信號
      2011-06-17   作者:楊紅旭(上海易居房地產研究院綜合研究部部長)  來源:中國證券報
       
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        今年1月“新國八條”出來后,極度看空市場者甚眾。筆者當時認為,就全國而言,全年房屋成交量和成交價格不會明顯下跌。
        近日,一線上市房企的業績可以說明一些事實,驗證一些預判。萬科、保利、金地、中海等11家地產龍頭都已披露5月業績,銷售金額共計542億元,較4月明顯回升。其中,萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%,1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且,具有標志性的數字是,萬科1-5月銷售額已超過500億元,今年繼續超千億基本成定局。
        想必很多人會迷惑不解:今年以來房地產調控如此嚴厲,樓市呈降溫之勢,地產巨頭緣何仍在大步前進?其實,透過這一現象,可以發現幾點對研究中國樓市有價值的論據或推測。
        首先,房地產開發企業加劇分化,優勝劣汰進程提速,強者更強。2004年以來,伴隨著持續的房地產調控,很多中小企業項目減少、經營萎縮,在招拍掛的土地市場中,基本上沒有能力獲取新增用地。在市場低迷的2008年和今年,少數企業通過轉讓項目或股權,已退出這個行業。與此同時,大企業集體發力,企業規模快速擴張,尤其是一線陣營中,保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”。
        其次,龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態環境。龍頭企業銷售業績逆勢飄紅,暗含兩層意思。一是優質企業具有較強的品牌號召力,在淡市中仍能集聚有限的市場需求,這與他們長久以來堅持提供優質的產品和服務有關;二是部分龍頭企業采取以價換量、促銷跑量的模式,更注重資金回籠、可持續發展,反倒是很多中小企業喜歡追求單個項目的利潤率,死不降價。近期全國賣得火爆的樓盤,基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬科、綠地等企業開發的。比如,南京碧桂園項目、深圳中海項目、恒大多個城市的項目等,開盤當天招致幾千人排隊,成交幾百、幾千套房子。
        再次,三季度促銷樓盤增多,將引致部分城市房價微跌。“新國八條”出臺后,70個城市房價指數仍在上漲,但漲幅持續回落。市場中促銷樓盤逐漸增多,然而促銷幅度并不明顯,5%左右是主流。而那些開盤爆熱的品牌開發商的樓盤,促銷力度較大,實際售價比市場價或該樓盤預期售價下調10%-20%。但相當多的樓盤,基本上沒有優惠措施。當然,一般都賣不動。在三季度政策不放松、企業資金鏈緊張的情況下,預計促銷樓盤將持續增多,從而使部分城市(尤其是一線城市)房價出現短暫性下跌。不過,市場規律同樣表明,那些開盤熱賣的樓盤,再推后續房源時,折扣將有所減少,因為企業已探明了需求方的心理價位,同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規律。
        最后,今年全國樓市數據不會太差。“新國八條”出臺后,許多專家預期今年房屋成交量將降20%-50%不等,價格將跌10%-50%不等。實際上,不排除個別城市會出現這種大幅調整的情況,但全國整體上難以顯著下調。5月龍頭房企業績向好的原因之一,是他們的項目大多分布于二三線甚至四線城市。在東部一線城市樓市低迷之際,其他多數城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上,中小企業發愁龍頭企業紅火。今年我國樓市將呈現結構上差異顯著、總體上趨于平穩的格局。以國家統計局新建商品房口徑為準,筆者依然堅持年初的判斷:2011年相比2010年,成交量和成交價基本保持穩定。在此前提下,小跌非意外,小漲亦正常,大漲大跌難露臉。
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