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    1. 房屋征收完全按市場價評估要把握三個環節
      2011-06-09   作者:井水明  來源:證券時報
       
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        住建部日前發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》,確定了房屋征收補償的評估辦法。辦法中規定:房屋價值評估不再綜合政府指導價,完全按照市場交易價格;評估機構由被征收人選擇等。
        房屋征收完全按市場價評估,為拆遷評估、補償定了基調,向社會傳遞的信號是明確而具體的,但在操作中難免存在難點,需要從三個環節著力。
        其一,需要房屋征收市場價定期公開機制。現在,百姓只知道房價高企,至于整個城市房價總體情況、房屋的計價內容和程序并不知根知底,房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統計數據作支撐。要想實現這一目標,地方政府只有拿出具有說明力的統計數據,并定期公開房地產市場價格,才能保證實現房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。
        其二,需要具有公信力的第三方介入。從房屋征收評估的新流程來看,雖然被征收人有權在規定時間內,協商選定房地產價格評估師,但是,可供被征收人選擇的評估師卻非常有限,這些具有評估師資質的人,絕大多數都是具有公務員背景的一些專業人士,他們在行使職權時,不大可能站在被征收人的角度來公正、客觀地作出評估。如果地方政府先設定一個指導價,具有官方背景的評估師很容易看地方政府的“臉色”給出評估結論,這種沒有第三方評估師獨立作出的房屋評價又怎么能夠做到客觀、公正呢?
        其三,需要細化房屋征收評估辦法。新的《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想,由被征收人來選定評估機構,取消了政府指定評估機構的權力,這既是社會公平的體現,也是尊重了被征收人的權利。但是,當征收被拆遷戶不是單體而是一條街,涉及很多住戶,每一戶都有自己的想法,但評估機構只能確定一家,如何協調就是一個問題。即便投票,也需要細化操作辦法。可以想一下,現在一個小區成立業主大會,投票都那么難,更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。所以說,當被征收戶之間因選擇評估機構出現問題,需要法律給予明確和細化選擇辦法,才能化解和消除被征收戶之間的意見分歧和糾紛。
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